Thủ tục mua bán căn hộ chung cư không có sổ hồng từ A-Z

Theo Khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, khi mua bán nhà đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì người dân hoàn toàn có thể chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác theo đúng quy định của pháp luật. Vậy có những hình thức mua bán nhà đất không sổ hồng nào và quy trình, thủ tục đúng pháp luật ra sao?

   Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội), hiện có 2 hình thức phổ biến trong việc mua bán căn hộ chung cư không sổ hồng. Cách thứ nhất đó là người dân mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư. Cách thứ 2 là mua bán nhà đất qua 1 người mua khác nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan có thẩm quyền. Đối với mỗi hình thức, quy trình chuyển nhượng sẽ có sự khác biệt, cụ thể như sau:

   1. Mua bán căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư (Người mua nhà trực tiếp ký Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư)

   Bước 1: Hai bên tiến hành thỏa thuận lập và ký Hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại này sẽ do các bên thỏa thuận và phải đảm bảo được các nội dung quy định tại Điều 121 Luật nhà ở năm 2014. Sau đó, hợp đồng này sẽ được công chứng tại Văn phòng công chứng hai bên đã thống nhất lựa chọn.

   Hồ sơ chuyển nhượng nhà đất gồm:

     - Hợp đồng mua bán nhà ở;

     - CMND hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị (bản chính).

     - Các giấy tờ khác: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của hai bên; các hóa đơn, biên lai, phiếu thu cho các đợt đã thanh toán.

   Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng (người mua) có nghĩa vụ thanh toán tiền theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong Hợp đồng. Sau khi thanh toán xong thì căn cứ vào thời gian đã ký kết trên Hợp đồng, phía chủ đầu tư dự án sẽ bàn giao nhà đã chuyển nhượng.

   Bước 3: Hai bên sẽ thỏa thuận một bên sẽ thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Mua bán căn hộ chung cư không sổ hồng có nhiều điểm khác biệt với mua bán căn hộ đầy đủ hồ sơ pháp lý.

   2. Mua bán căn hộ qua 1 người khác nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN cho cơ quan có thẩm quyền

   Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, hình thức mua bán này được thực hiện qua 3 bước như sau:

   Bước 1: Hai bên giao dịch thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định pháp luật. Nếu bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chứng năng về kinh doanh bất động sản, thì văn bản chuyển nhượng mua bán căn hộ phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

   Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực gồm:

    - 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ: 03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

    - Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư căn hộ đó; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.

     - Bản sao có chứng thực và đem bản chính để đối chiếu các giấy tờ: CMND hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị.

     - Các giấy tờ khác: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của hai bên; các hóa đơn, biên lai, phiếu thu cho các đợt đã thanh toán.

    Bước 2: Nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

   Sau khi công chứng văn bản, theo nội dung đã thỏa thuận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì một bên phải đi làm thủ tục kê khai nộp thuế tại cơ quan thuế. Về nguyên tắc thì bên bán (là bên chuyển nhượng hợp đồng) có phát sinh thu nhập nên sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp và làm thủ tục nộp thuế cho thuận tiện.

    Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận gồm:  

     - 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó 01 bản của bên chuyển nhượng.

     - Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư xây dựng dự án đó.

     - Biên lai chứng minh đã nộp thuế về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc giấy tờ chứng minh được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

     - Bản sao chứng thực CMND/thẻ căn cước công dân, hộ chiếu còn thời hạn.

   Sau khi nhận được văn bản xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư có thời hạn 05 ngày làm việc để giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ gồm: 02 văn bản xác nhận của chủ đầu tư về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư xây dựng dự án đó và bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng trước, biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định pháp luật về thuế.

   Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn
(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)