Xác lập chứng cứ pháp lý trong các giao dịch bất động sản

Nhà đất nói chung mang tính chất là một tài sản có giá trị lớn, giao dịch về nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như: Không có giấy tờ về sử dụng, sở hữu như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nhà đất trong diện quy hoạch, đang cầm cố, thế chấp đảm bảo cho một nghĩa vụ dân sự, nhà đất đang tranh chấp, không được phép giao dịch…dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp, dai dẳng gây ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống cá nhân, gia đình của các chủ thể tham gia giao dịch. Vậy hiện nay có cách thức nào để các chủ khi tham gia các giao dịch về nhà đất mà đạt được sự an toàn về mặt pháp lý, tạo lập được các chứng cứ bảo vệ và chủ động phòng tránh tối đa được rủi ro?

Câu trả lời ở đây là: Thông qua “Vi bằng” của Thừa phát lại. Vậy?

1. Thừa phát lại là gì?   

- Chế định Thừa phát lại là một bước phát triển mới trong việc cải cách, xã hội hóa nghành Tư pháp mà Nhà nước ta đang thực hiện đổi mới. Trên cơ sở Nghị quyết số 36/2012/QH13 ngày 23/11/2013 của Quốc hội về thực hiện thí điểm chế định Thừa phát lại, Chính phủ đã ban hành  Quyết định số 510/QĐ-TTg ngày 25/3/2013 về việc tiếp tục thực hiện thí điểm  chế định Thừa phát lại và Nghị định số 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại. Theo đó chế định Thừa phát lại sẽ được áp dụng tại 13 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong đó có thủ đô Hà Nội.

- Thừa phát lại là một chức danh do Nhà nước bổ nhiệm (Bộ Tư pháp) để thực hiện bốn chức năng:
+ Tống đạt văn bản tố tụng;
+ Xác minh điều kiện thi hành án;
+ Tổ chức Thi hành án.
+  Lập Vi bằng.

Người được bổ nhiệm Thừa phát lại là công dân Việt Nam, có sức khỏe, có phẩm chất đạo đức tốt, không có tiền án, có bằng Cử nhân Luật, đã công tác trong ngành pháp luật trên 05 năm, có chứng chỉ hoàn thành lớp tập huấn về nghề Thừa phát lại do Bộ Tư pháp tổ chức.

2. Vi bằng là gì?

- Là Văn bản do Thừa phát lại xác lập để ghi nhận một cách trung thực, khách quan các hành vi sự kiện (như sự thỏa thuận mua bán, cho thuê, cho mượn, tặng cho tài sản là nhà đất, vàng bạc, kim khí đá quý, hay các thỏa thuận phân chia tài sản trong gia đình …) theo yêu cầu của các cá nhân tổ chức, theo đúng trình tự thủ tục do pháp luật quy định.

- Vi bằng kèm theo Hình ảnh, băng ghi âm, ghi hình  và các tài liệu chứng minh khác để chứng minh các sự kiện, hành vi, giao dịch.

Thừa phát lại có quyền lập Vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự là các cá nhân, tổ chức, trừ các trường hợp vi phạm quy định về đảm bảo an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 BLDS, các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Thừa phát lại được lập Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.

- Vi bằng được đăng ký và lưu trữ tại Sở Tư pháp.

Như vậy, việc lập Vi bằng của Thừa phát lại đã tạo cơ sở và điều kiện để người dân, tổ chức xác lập các chứng cứ chứng minh để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong các thỏa thuận, giao dịch nói chung và thỏa thuận giao dịch về bất động sản nói riêng trong trường hợp có tranh chấp phát sinh tại Tòa án, mặt khác Vi bằng còn làm tăng tính minh bạch, tạo điều kiện để các bên hợp tác, thiện chí thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế đem lại lợi ích cho các bên giao kết.

⇒ Vi bằng là chứng cứ trực tiếp chứng minh tính khách quan, có thực của các giao dịch.

Vậy cụ thể trong các giao dịch về nhà đất thông qua Vi bằng do Thừa phát lại xác lập có tác dụng gì. Chúng ta cùng tìm hiểu phân tích thông qua ví dụ sau: 

Anh A muốn mua một thửa đất 35 m2, thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mà chỉ có quyết định phân đất của công ty X, cùng các biên lai thu thuế đất hàng năm. Anh A có tham khảo tư vấn nhiều người thì được biết đó là giao dịch vô hiệu, không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Anh A muốn biết Vi bằng Thừa phát lại giúp ích gì được cho anh?

Trả lời:

I. Về tính hợp pháp của giao dịch.

- Giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất 35 m2 là giao dịch không đủ điểu kiện chuyển nhượng: Về nội dung: Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Về hình thức: Giao dịch về bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền  Công chứng, tuy nhiên chủ sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng công chứng sẽ từ chối không nhận. Như vậy nếu anh A và người bán vẫn thiết lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  thì hợp đồng đó vẫn là vô hiệu và không được pháp luật công nhận.

II. Việc Lập Vi bằng có tác dụng gì? có hợp pháp hóa được giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không:

- Vi bằng không nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn, giao dịch đó vẫn là giao dịch vô hiệu.

- Tuy nhiên,  nếu bạn vẫn quyết định mua lại thửa đất đó vì khả năng thửa đất làm được sổ đỏ, giá rẻ, vị trí đẹp, có khả năng tăng giá nhanh.... thì Việc lập Vi bằng sẽ mang lại lợi ích rất lớn cho bạn:

1. Thiết lập chứng cứ chứng minh bạn và người bán đã có giao dịch thực tế, bạn đã nhận đất và thanh toán đầy đủ số tiền chuyển nhượng, do bản chất Vi bằng là việc ghi nhận lại các sự kiện, hành vi.

Vi bằng được Thừa phát lại (Nhà nước bổ nhiệm) xác lập, trong Vi bằng có chữ ký, dấu vân tay, hình ảnh mua bán, băng ghi âm... sẽ đóng vai trò là chứng cứ pháp lý trực tiếp bảo vệ quyền lợi của bạn mà không cần phải chứng minh, thẩm định tại Tòa án nếu xảy ra tranh chấp kiện tụng. Vi bằng sẽ trực tiếp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bạn tại cơ quan tiến hành tố tụng (Tòa án).

2. Vi bằng tạo điều kiện để các bên nghiêm túc thực hiện giao dịch.

Vi bằng tạo ra sự minh bạch, rõ ràng cho các sự kiện, các hành vi được ghi nhận, do Thừa phát lại là người được Bộ Tư pháp bổ nhiệm trực tiếp xác lập theo đúng trình tự pháp luật. Do đó, Vi bằng trực tiếp tác động đến tính trung thực, hợp tác của các bên tham gia, ràng buộc trách nhiệm đối với các cam kết của các bên, nếu 1 bên không thực hiện, Vi bằng sẽ là chứng cứ trực tiếp để chứng minh bên gian dối có dấu hiệu cấu thành tội phạm hình sự.

⇒ Như vậy, thông qua văn bản Vi bằng của Thừa phát lại, các cá nhân tổ chức đã tự xác lập được chứng cứ pháp lý để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình. Giao dịch thông qua Vi bằng sẽ đạt được độ an toàn pháp cao và nâng cao ý thức trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các giao dịch. Các bên có thể hoàn toàn toàn tin tưởng và an tâm thực hiện mọi giao dịch về bất động sản nói riêng và mọi sự kiện, hành vi thỏa thuận, giao kết nói chung.

Liên hệ để được tư vấn về Thừa phát lại: Luật gia Nguyễn Hồng Quân: ĐTDĐ: 0904 378 198.