Căn hộ thứ cấp rẻ hơn giá "gốc" của chủ đầu tư?

Chênh lệch vài trăm triệu

Từ gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng của Chính phủ vào năm 2013, thị trường bất động sản dần hồi phục. Sau đó, số dự án mới ra đời ngày càng nhiều, với hàng ngàn dự án chung cư, nhà cao tầng sắp bước vào giai đoạn bàn giao.

Ngoài lượng người có nhu cầu ở thực, thị trường bất động sản "ấm" trở lại cũng kéo theo sự xuất hiện của các nhà đầu tư thứ cấp. Nhiều chủ đầu tư đã quá quen thuộc với việc các nhà đầu tư "ôm" sản phẩm lúc dự án khởi động và bán lại vào các giai đoạn sau để hưởng chênh lệch. Ở một số dự án, có khi lượng nhà đầu tư mua sản phẩm còn lớn hơn nhiều lần so với lượng khách mua nhà ở thực.

Để có lời, đương nhiên phương châm của các nhà đầu tư bất động sản là "mua rẻ, bán đắt". Tuy nhiên, thời gian gần đây khi dạo quanh một vài dự án sắp bàn giao, theo ghi nhận của PV báo Người Lao Động, thị trường đang khá nghịch lý khi giá bán căn hộ thứ cấp lại rẻ hơn giá bán do chủ đầu tư công bố.

Các khách hàng đang tìm hiểu thông tin về một dự án căn hộ tầm trung ở Tp.HCM

Đơn cử, tại dự án V.R (quận 6, Tp.HCM), chủ đầu tư hiện đang rao bán 1 căn hộ bàn giao hoàn thiện, diện tích 76m2 với giá 2,9 tỉ đồng (chưa gồm VAT). Cùng dự án này, với căn hộ cùng hướng và diện tích, có nhà đầu tư rao bán với giá chỉ 2,4 tỉ đồng (chưa thuế).

"Tuần trước, mình có đi coi một căn hộ bên dự án này, nhân viên môi giới báo giá 2,3 tỉ cho căn 76m2, mình đồng ý rồi nhưng sau đó họ lại tăng lên thêm 100 triệu với lý do chủ nhà yêu cầu nên mình đổi ý. Thế nhưng, khi nhờ người hỏi lại giỏ hàng từ phía chủ đầu tư, thì lại được báo giá lên đến 2,9 tỉ đồng. Sao lại có chuyện hàng của chủ đầu tư lại đắt hơn nhiều so với căn hộ chuyển nhượng như vậy được", khách hàng tên T. đặt câu hỏi.

Dự án V.Đ.S (quận 11, Tp.HCM) hiện đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng cũng xảy ra tình trạng tương tự.

PV tìm hiểu được biết, một căn hộ diện tích 75,85m2 trong dự án này hiện đang được chủ đầu tư chào bán với giá khoảng 2,25 tỉ đồng. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đang rao bán căn hộ 83m2 trong cùng dự án với giá chỉ khoảng 2,2 tỉ đồng (đã bao gồm VAT).

Nguyên nhân

Về lý do căn hộ thứ cấp có giá rẻ hơn chủ đầu tư chào bán, N., một nhân viên môi giới lâu năm cho rằng thực ra điều này vẫn thường diễn ra trên thị trường.

N. cho biết, tại một dự án bất động sản, lượng nhà đầu tư tham gia mua rất lớn, có thể chiếm tới một nửa rổ hàng. Những nhà đầu tư này thường mua vào giai đoạn đầu của dự án, khi pháp lý chưa đầy đủ nên giá rất rẻ. Với những dự án đẹp, mức chênh giá của giai đoạn đầu mở bán với khi sắp bàn giao có thể đạt 20 - 30%.

Dù rao bán căn hộ thứ cấp thấp hơn giá chủ đầu tư niêm yết nhưng nhà đầu
tư vẫn có lãi vì thường mua sản phẩm từ đợt đầu. Ảnh minh họa

"Chẳng hạn, dự án mở bán đợt đầu là 1 tỉ, đến giai đoạn gần bàn giao, giá tăng khoảng 30% thì chủ đầu tư phải bán với giá 1,3 tỉ đồng. Thế nhưng, cũng căn hộ đó, khách đầu tư chỉ cần lời khoảng 15 - 20% là chấp nhận ra hàng. Chính vì thế, chuyện căn hộ chuyển nhượng rẻ hơn căn hộ từ chủ đầu tư ở một số dự án là không hiếm", môi giới tên N. nói.

Hơn nữa, thị trường giờ đang dồi dào nguồn cung nên các nhà đầu tư khó ra hàng căn hộ thứ cấp do nhu cầu mua đang giảm. Đây là nguyên nhân khiến những nhà đầu tư vốn mỏng đành chấp nhận hạ thấp lợi nhuận để ra hàng nhanh, quay vòng vốn, tái đầu tư vào dự án khác.

N. còn tiết lộ thêm một nguyên nhân lớn khác, xuất phát từ chính nhân viên môi giới của dự án đó. Cụ thể, N. chia sẻ: "Nếu một môi giới bán được hàng từ giỏ hàng của chủ đầu tư, hoa hồng môi giới thường rất thấp, dao động từ vài triệu đến vài chục triệu đồng tuỳ theo dự án và phân khúc sản phẩm. Thế nhưng, nếu bán một căn hộ chuyển nhượng, tuỳ theo thoả thuận giữa người môi giới và nhà đầu tư, con số hoa hồng này sẽ lớn hơn rất nhiều. Chính vì thế, có nhiều trường hợp, sale đã chơi chiêu khi cố tình đưa thông tin sai lệch, đẩy giá sản phẩm của chủ đầu tư lên cao để khách hàng lựa chọn căn hộ của nhà đầu tư có mức giá thấp hơn".

Vì vậy, N. cho rằng, khi tìm mua căn hộ chung cư, đặc biệt ở những dự án sắp bàn giao, người mua nên tham khảo cùng lúc giá bán từ các nhân viên sale khác nhau để nắm được mức giá thực của dự án mình định mua.

Nếu đã ưng ý căn hộ nhưng còn lăn tăn về giá bán, người mua có thể đề nghị nhân viên sale cho làm việc trực tiếp với chủ hợp đồng để thương thảo. Nếu không thương thảo được, người mua vẫn có thể đề xuất giảm giá cho căn hộ mình định chọn. "Tâm lý của nhiều nhà đầu tư, khi thấy có lời là đều muốn ra hàng cho nhanh để thu tiền về. Chính vì thế, việc bớt vài chục triệu trong tổng số lời vài trăm triệu để ra hàng là điều hoàn toàn có thể", N. đúc kết.