03 rủi ro khi mua nhà, đất bằng giấy tờ viết tay

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay diễn ra khá phổ biến vì nhiều lý do khác nhau, một trong số đó là việc người dân không nắm được hết những rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay.
Giải thích cách gọi:
- Mua nhà đất bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
- Mua đất là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Từ ngày 01/7/2014, phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng khi mua bán nhà ở, trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay
Xuất phát từ việc vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức mà sẽ gặp hoặc có thể sẽ gặp những rủi ro sau:
1. Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định trên, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực.
Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.
2. Dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất, nhất là khi giá đất thị trường tăng cao
Thông thường quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị tăng nhanh theo thời gian, nhất là đất ở. Dù chuyển nhượng xảy ra trên thực tế nhưng theo quy định thì chưa có hiệu lực nên bên chuyển nhượng dễ nảy sinh ý định đòi lại quyền sử dụng đất; trên thực tế nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn sàng trả lại tiền và một khoản tiền lãi để lấy lại quyền sử dụng đất.
3. Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Mặc dù đủ các điều kiện trên và bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 nhưng để được chuyển nhượng thì phải là người sử dụng đất. Hay nói cách khác, muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… thì “đất đó phải là đất của mình”.
Kết luận: Trên đây là một số rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay, tùy vào từng trường hợp mà có thể phát sinh nhiều rủi ro khác nhau. Để loại trừ những rủi ro trên thì khi mua nhà đất cần tìm hiểu kỹ về pháp lý và thửa đất.
 

Theo luatvietnam.vn