Đất trong quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?

Bạn đọc có email lanlan6382@gmail.com hỏi: Gia đình tôi có sở hữu lô đất nằm tại quận Bình Tân. Lô đất này nằm trong quy hoạch dự phóng hẻm từ năm 2007 theo quyết định của quận. Tôi thấy trên sổ đỏ có ghi thời hạn sử dụng đất là 20 năm, nhưng vì vướng quy hoạch chúng tôi không chuyển mục đích sang đất ở được. Tôi cũng đã hỏi quận thì quận trả lời là quy hoạch không xoá bỏ nhưng hiện tại không có kế hoạch thực hiện quy hoạch.

   Vậy có phải hết thời hạn thì chúng tôi sẽ bị thu hồi và không được đền bù gì cả không? Trường hợp này liệu tôi có thể khiếu nại lên chính quyền cấp cao hơn để xin xem xét bỏ quy hoạch được không?       

   Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong nhận được sự tư vấn từ quý báo.

   Trả lời

   Câu hỏi của bạn Báo Tài nguyên & Môi trường tư vấn như sau:

   Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

   Thứ nhất, đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép bán và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…

   Thứ hai, trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;

   Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

   Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng quy định rõ, trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng sau 03 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải: Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố; Sau khi điều chỉnh, hủy bỏ thì phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.

   Như vậy, sau 03 năm, người sử dụng sẽ không bị hạn chế quyền như: Xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm… trong một số trường hợp sau: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ; Có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ.

   Theo như câu hỏi của bạn, đất của gia đình bạn thuộc quy hoạch từ năm 2007, nhưng đến nay (2019) vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất thì theo quy định, quy hoạch này phải hủy bỏ. Nếu chính quyền địa phương không hủy bỏ hoặc không thông báo việc hủy bỏ quy hoạch trên thì gia đình bạn vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền xin chuyển mục đích sử dụng đất.

   Tuy nhiên, quyền xin chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Hiện nay, pháp luật quy định có những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền; nhưng cũng có những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần xin phép. Bạn có thể tìm hiểu các quy định trên tại một số điều luật như: Điều 10; 52; Khoản 1
   
   Điều 57 Luật Đất đai 2013; Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT; Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT.

   Việc gia đình bạn không đồng ý với cách giải thích, cũng như các quyết định về đất đai của quận thì gia đình bạn có quyền khiếu nại lên cơ quan cấp trên. Theo quy định, thẩm quyền giải quyết khiếu nại đất đối với các quyết định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện (lần đầu) và Chủ tịch UBND cấp tỉnh (lần hai).

   Trình tự giải quyết khiếu nại đất đai lần đầu

   Bước 1. Gửi đơn và tiếp nhận đơn khiếu nại

  Người khiếu nại gửi đơn và các tài liệu có liên quan (nếu có) cho người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu (được hướng dẫn cụ thể tại bảng ở mục 3). Nếu khiếu nại thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì người có thẩm quyền tiếp nhận đơn.

   Bước 2. Thụ lý đơn

   Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại thuộc thẩm quyền giải quyết của mình, người có thẩm quyền thụ lý giải quyết và thông báo về việc thụ lý giải quyết; Trường hợp không thụ lý để giải quyết thì nêu rõ lý do.

   Bước 3. Xác minh nội dung khiếu nại

   Trong quá trình giải quyết khiếu nại, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có trách nhiệm sau: Kiểm tra lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp, nếu khiếu nại đúng thì ra quyết định giải quyết khiếu nại ngay; Trường hợp chưa có cơ sở kết luận nội dung khiếu nại thì tự mình tiến hành xác minh hoặc giao cho người có trách nhiệm xác minh xác minh nội dung khiếu nại, kiến nghị giải quyết khiếu nại.

   Bước 4. Tổ chức đối thoại

   Trong quá trình giải quyết khiếu nại, người giải quyết khiếu nại lần đầu tổ chức đối thoại nếu yêu cầu của người khiếu nại và kết quả xác minh nội dung khiếu nại còn khác nhau. Việc đối thoại phải được lập thành biên bản. Kết quả đối thoại là một trong các căn cứ để giải quyết khiếu nại.

   Bước 5. Ra quyết định giải quyết khiếu nại và gửi kết quả giải quyết khiếu nại

   Sau khi người có thẩm quyền ra quyết định giải quyết khiếu nại. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại, người giải quyết khiếu nại lần đầu có trách nhiệm gửi quyết định giải quyết khiếu nại cho: Người khiếu nại; Thủ trưởng cấp trên trực tiếp hoặc người có thẩm quyền, người có quyền, nghĩa vụ liên quan, cơ quan, tổ chức, cá nhân đã chuyển khiếu nại đến; Cơ quan thanh tra nhà nước cùng cấp.

(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)