8 điểm mới của Luật đất đai 2022 và thuế mua bán nhà đất bạn nên biết

 Vừa qua, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Nghị quyết "Chương trình xây dựng luật và pháp lệnh năm 2022", trong đó có sự điều chỉnh Chương trình xây dựng luật và pháp lệnh năm 2021. Điều này sẽ mang đến nhiều đổi mới, giúp Luật đất đai Việt Nam ngày càng phù hợp với xu thế và thị trường Nhà đất trong tương lai.

   Ngày 16/06/2022, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về chương trình "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Trong đó, nổi bật với quy định 08 điểm mới đáng chú ý về chính sách đất đai, cụ thể như sau.

   Tổng hợp 8 điểm mới của Luật đất đai năm 2022 

   1. Hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và những luật khác có liên quan đến năm 2025 và định hướng đến năm 2030

   Cụ thể, Ban Chấp hành Trung ương đã yêu cầu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật có liên quan, bảo đảm về tính đồng bộ và thống nhất. 

   Giải quyết cơ bản một số tồn tại, vướng mắc có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất có nguồn gốc từ hạng mục nông, lâm trường quốc doanh; đất quốc phòng, đất an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; đất dành cho cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời ra khỏi trung tâm đô thị lớn; đất lấn biển; đất phục vụ tôn giáo; đất nghĩa trang; đất kết hợp và sử dụng nhiều mục đích; đất ở, đất sản xuất dành cho đồng bào dân tộc thiểu số…

   2. Bỏ khung giá đất, có phương pháp để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

   Để hoàn thiện cho cơ chế xác định giá đất, Nghị quyết Trung ương có quy định: Bỏ khung giá đất, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc của thị trường, quy định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của từng cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

   (Hiện hành, khung giá đất đang được quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP, đây là cơ sở để các địa phương ban hành bảng giá đất cho giai đoạn từ năm 2020-2024).

   Trung ương xây dựng các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát địa phương trong quá trình xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định và kiểm tra, giám sát công việc thực hiện giá đất. 

   Có cơ chế hữu hiệu nhất để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm về tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, cũng như năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của đội ngũ định giá viên. Bên cạnh đó là bổ sung, hoàn thiện mọi quy định để bảo đảm công khai, minh bạch, cụ thể như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch, thanh toán qua các ngân hàng, không dùng tiền mặt; phải xử lý nghiêm các vi phạm…

Nghị quyết Chương trình xây dựng luật và pháp lệnh năm 2022 được thông qua để điều chỉnh Luật đất đai 2022

   3. Đánh thuế cao hơn đối với những người sở hữu nhiều bất đọng sản 

   Nhằm hoàn thiện cho cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, Ban Chấp hành Trung ương đã có yêu cầu về quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, có nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, hoặc bỏ đất hoang. 

   Đồng thời, có chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với các lĩnh vực, địa bàn ưu đãi cho đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào thiểu số, gia đình có công với cách mạng; những địa phương nào được quy hoạch sản xuất nhằm mục đích bảo đảm an ninh & lương thực quốc gia, bảo vệ rừng, nhất là rừng phòng hộ, hay rừng đặc dụng…

   (Hiện hành, chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất đối với các hộ nghèo thực hiện theo quy định tại Điều 11 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP; đối với người có công thực hiện theo đúng quy định tại Nghị định 131/2021/NĐ-CP.)

   4. Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án có sử dụng đất

   Nghị quyết 18-NQ/TW có quy định, trong thời gian sắp tới sẽ thực hiện công việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc là đấu thầu dự án có sử dụng đất. 

   Đồng thời, sẽ quy định cụ thể hơn về đấu giá quyền sử dụng đất và việc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

   Hạn chế và có quy định chặt chẽ hơn về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không được thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án nào có sử dụng đất; 

   Bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể, để xử lý các vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là vi phạm về liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

   (Hiện nay, việc cho thuê đất chủ yếu được thực hiện theo Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 )

   5. Cơ sở tôn giáo sử dụng đất vào những mục đích khác phải trả tiền thuê đất theo đúng quy định

   Hiện nay, theo Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 có quy định, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp theo như quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2013 thuộc đối tượng được
Nhà nước giao đất thì không thu tiền sử dụng đất. 

   Tuy nhiên, theo như Nghị quyết 18-NQ/TW thì trong tương lai, việc giao đất cho cơ sở tôn giáo sẽ được quy định theo hướng cụ thể sau:

   - Nhà nước thực hiện giao đất có hạn mức sẽ không thu tiền sử dụng đất đối với đất được sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở các tổ chức tôn giáo. 

   - Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác sẽ phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật. 

   - Quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với tổ chức tôn giáo phải phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương đó.

   6. Sắp có quy định cụ thể về bồi thường và hỗ trợ tái định cư nếu như người dân bị thu hồi đất

   Cụ thể, theo Nghị quyết 18-NQ/TW quy định đối với những trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư lại, thì phải hoàn thành việc bố trí tái định cư trước khi tiến hành thu hồi đất. 

   Việc bồi thường và hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, để bảo đảm công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật; 

   Đồng thời, có thêm quy định cụ thể hơn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân nào có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, được bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn so với nơi ở cũ.

   (Hiện nay, việc bồi thường cho người dân sau khi bị thu hồi đất sẽ thực hiện theo quy định từ Điều 88 - 92 Luật Đất đai năm 2013 )

   7. Mở rộng đối tượng và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

   Theo quy định mới hiện hành, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ các gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

   Trong thời gian tới sẽ ban hành quy định mở rộng đối tượng và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, để phù hợp hơn với đặc điểm và điều kiện của từng vùng, từng địa phương, với việc chuyển đổi về nghề, việc làm, lao động ở nông thôn.

   Bên cạnh đó, xây dựng những quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. 

   Xây dựng cơ chế, các chính sách phù hợp và tổ chức thực hiện việc thu hồi đất giao khoán không đầu tư đến từ các công ty nông, lâm nghiệp về địa phương quản lý và thực hiện việc giao đất, cho thuê đất theo như quy định, phù hợp hơn với điều kiện của từng địa phương, từng vùng, miền. 

   Có chính sách phù hợp hơn để ưu tiên giao đất cho các đồng bào dân tộc đang thiếu đất sản xuất, cùng với các cơ chế hiệu quả hơn để ngăn chặn người dân chuyển nhượng sau khi đã được giao đất.

   8. Quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm và đất hình thành từ hoạt động lấn biển

   Đây là một trong những điểm mới nhất được nhắc đến tại Nghị quyết 18-NQ/TW . Theo đó, Ban Chấp hành Trung ương có chủ trương sau:

   - Bổ sung và hoàn thiện các quy định đối với việc quản lý, sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh trên cơ sở tổng kết việc thí điểm của một số chính sách để tháo gỡ những vướng mắc, tồn đọng trong quá trình quản lý, sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh kết hợp với đất sản xuất và xây dựng nền kinh tế. 

   - Bổ sung những quy định về đất ở kết hợp với đất thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại và dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh. 

   - Quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, những công trình ngầm, đất được hình thành từ các hoạt động lấn biển.

   Thuế mua bán nhà đất 2022 bạn nên biết

   Lệ phí nhà đất

   Theo như quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ người dân phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hiện nay là 0.5% x giá tính lệ phí trước bạ.

   Theo đó,  khi người dân đăng ký, cấp sổ đỏ, sổ hồng, lệ phí trước bạ sẽ phải nộp = 0,5% x (giá 1m2 đất trong bảng giá đất x diện tích được cấp sổ).

   Nếu chuyển nhượng nhà đất mà giá trong hợp đồng chuyển nhượng lại cao hơn giá nhà đất do UBND cấp tỉnh, thành quy định thì mức lệ phí trước bạ phải nộp là 0,5% x (giá trong hợp đồng x diện tích).

   Nếu giá nhà đất trong hợp đồng chuyển nhượng đang thấp hơn giá do UBND tỉnh, thành quy định thì lệ phí trước bạ là 0,5% x (giá 1m2 đất trong bảng giá đất x diện tích chuyển nhượng).

   Giá tính thuế trước bạ

   Giá tính lệ phí trước bạ hiện nay không có nhiều thay đổi so với quy định trước ngày 01.03.2022. Tuy nhiên, luật mới có bổ sung thêm: Giá tính thuế trước bạ không bao gồm phí bảo trì phần sở hữu chung.

   Theo đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ chung cư là giá không gồm kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung của nhà chung cư đó (trước đây luật không nêu rõ).

   Miễn thuế trước bạ nhà đất

   Mặc dù các khoản miễn thuế trước bạ nhà đất vẫn giống như trước, bao gồm:

   - Nhà ở, đất ở của các hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người đồng bào dân tộc thiểu số tại các xã, phường, thị trấn thuộc diện khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của các hộ gia đình, cá nhân t
thuộc các xã trong Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu và vùng xa.

   - Đất nông nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được Nhà nước phê duyệt, không có tranh chấp mà được Nhà nước cấp sổ đỏ.

   - Nhà đất nhận thừa kế hoặc đó là quà tặng giữa: Vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ... với nhau nay đã được cơ quan Nhà nước cấp sổ đỏ.

   Nhưng hiện nay đã có chỉnh sửa tiêu chí xác định các thành viên hộ gia đình sử dụng đất khi chia nhà đất; được bổ sung thêm trường hợp nhà đất là tài sản hợp nhất của cả hai vợ chồng sau khi kết hôn, tài sản đó phân chia cho vợ, chồng sau khi ly hôn theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật từ Tòa án sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

   5 điểm mới về lệ phí trước bạ

   01. Thêm loại tài sản chịu lệ phí trước bạ

   Ngoài những tài sản đã quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP như: nhà, đất, súng săn, thuyền, kể cả du thuyền, máy bay, ô tô, rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc, xe mô tô 2 bánh, xe mô tô 3 bánh, xe gắn máy... thì tại Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP đã bổ sung thêm loại tài sản chịu lệ phí trước bạ, bao gồm:

   Tàu theo quy định của pháp luật về ngành giao thông đường thủy nội địa và pháp luật về ngành hàng hải (gọi là tàu thủy), kể cả là sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy, tàu ngầm, tàu lặn; trừ ụ nổi, kho chứa nổi và giàn di động.

Theo quy định mới của thuế nhà đất 2022, sẽ thêm loại tài sản chịu lệ phí trước bạ

   02. Quy định mới về việc giá tính lệ phí trước bạ

   - Căn cứ cách tính lệ phí trước bạ với nhà mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu: Khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP đang chỉ quy định, tính lệ phí trước bạ với nhà mua theo phương thức đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoá đơn bán hàng.

   Trong khi đó, theo quy định mới, cụ thể là điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022, việc tính lệ phí trước bạ theo phương thức đấu giá, đấu thầu chính là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế được ghi trên hoá đơn, chứng từ hoặc là giá trúng đấu thầu thực tế theo như biên bản trúng đấu giá hoặc theo văn bản phê duyệt về kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có).

   - Bổ sung cho quy định về tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư: Theo đó, theo điểm c của khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022 có bổ sung quy định sau:
  
    "Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 của
   
   Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản thay thế, sửa đổi, bổ sung (nếu có)".

   - Bổ sung căn cứ tính lệ phí trước bạ khi có phát sinh loại ô tô, xe máy mới.

   Tại thời điểm người dân nộp tờ khai lệ phí trước bạ chưa có trong Bảng giá tính lệ phí trước bạ, thì cơ quan thuế căn cứ vào kiểu loại xe (ô tô, xe máy); nước sản xuất, nhãn hiệu, khối lượng chuyên chở cho phép tham gia giao thông (xe tải); nước sản xuất, nhãn hiệu, số người cho phép chở kể cả lái xe (đối với xe khách) để quyết định giá tính lệ phí trước bạ đối với từng loại mới phát sinh.

   Trong khi, trước đây, theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP chỉ quy định căn cứ quyết định giá tính lệ phí trước bạ với ô tô, xe máy mới phát sinh là kiểu loại xe với ô tô.

   03. Bổ sung mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ

   Điểm c khoản 5 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP bổ sung việc tính lệ phí trước bạ với ô tô điện chạy pin. Cụ thể:

   - Mức thu lệ phí trước bạ với ô tô điện chạy pin hiện là 0% trong vòng 03 năm kể từ ngày 01/03/2022. Tức là, đến 01/03/2025, lệ phí trước bạ khi mua ô tô điện chạy pin là 0%.

   - Đến ngày 01/03/2027, lệ phí trước bạ khi mua ô tô điện chạy pin sẽ bằng 50% mức thu với ô tô chạy xăng, dầu có cùng số chỗ ngồi.

   Riêng trường hợp nộp lần hai trở đi thì mức thu sẽ là 2% và được áp dụng thống nhất trên toàn quốc.

   Ảnh dưới đây quy định chi tiết về mức thu lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP :

Quy định chi tiết về mức thu lệ phí trước bạ

   04. Sửa lại thủ tục ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất

   Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Nghị định mới chính là bỏ yêu cầu về giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ. Cụ thể, theo điểm a khoản 3 Điều 9 Nghị định 10/2022 quy định về hồ sơ nộp ghi nợ lệ phí trước bạ cụ thể như sau:

   Hộ gia đình, cá nhân nào thuộc đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất được nêu tại khoản 1 Điều này thực hiện khai lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ theo đúng quy định của pháp luật về quản lý thuế

   Trong khi đó, tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định 140/2016 có nêu:

   "Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất nêu tại khoản 1 Điều này thực hiện khai lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (trong đó có giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ nêu tại khoản 1 Điều này) theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 10 Nghị định này"

   Như vậy, theo như quy định mới, việc ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất sẽ thực hiện theo quy định về quản lý thuế nói chung mà không được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định này như đã quy định trước đây.

   05. Quy định mới về việc được miễn lệ phí trước bạ

   - Về tài sản có liên quan đến gia đình đã được cấp Giấy chứng nhận khi đăng ký lại quyền sở hữu và quyền sử dụng

   "Điểm c khoản 3 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP nêu, tài sản được cấp Giấy chứng nhận của hộ gia đình khi chia tài sản đó cho thành viên hộ gia đình đăng ký lại sẽ được miễn lệ phí trước bạ mà không phải đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng của vợ chồng nếu như chia tài sản sau khi ly hôn hay khi hợp nhất tài sản trong thời kỳ hôn nhân có được miễn lệ phí trước bạ hay không".

   Bên cạnh đó, hiện nay, vợ chồng mua bán, tặng cho, thừa kế bất động sản đều phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giống như các khoản thu nhập khác và cũng chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

   Vì thế, theo quy định mới tại điểm c khoản 16 Điều 10 của Nghị định 10, khi hai vợ chồng hợp nhất tài sản hoặc phân chia tài sản ly hôn theo bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực thì đều nằm trong trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

   - Khi Giấy chứng nhận bị mất, bị rách nát, ố, nhoè, bị hư hỏng

   Đối với trường hợp này, quy định cũ yêu cầu được miễn lệ phí trước bạ nếu như tổ chức, cá nhân có Giấy chứng nhận có đề nghị cấp lại do Giấy chứng nhận cũ đã bị mất, rách, ố, bị nhoè, hư hỏng thì được miễn lệ phí trước bạ.

    Tuy nhiên, theo quy định mới, tại điểm d khoản 16 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP có nêu rõ:

   "Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi được cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản do giấy chứng nhận bị mất, rách nát, ố, nhòe, hư hỏng. Tổ chức, cá nhân không phải kê khai, làm thủ tục miễn lệ phí trước bạ khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp này".

   Như vậy, theo như quy định này, các cá nhân khi làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp mà Batdongsan.com.vn  vừa nêu trên thì không cần phải kê khai, làm thủ tục miễn lệ phí trước bạ (trong khi quy định cũ là các cá nhân, tổ chức phải có đề nghị).

Thu Pham
(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)