7 điều người dân cần biết khi sử dụng đất 50 năm

Không ít người dân có cách hiểu chưa đúng về đất 50 năm dẫn tới việc sử dụng không đúng mục đích như xây dựng nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác. Nếu sử dụng không đúng mục đích sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

1. Đất 50 năm gồm những loại đất nào?

Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong các nhóm đất trên không có loại đất nào là đất 50 năm.
Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất có thời hạn sử dụng 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm gồm:

TT	Trường hợp	Thời hạn sử dụng	Xử lý khi hết thời hạn
1	Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm: - Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối - Đất trồng cây lâu năm - Đất rừng sản xuất - Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối - Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng	Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm	Nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm
2	Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp	Không quá 50 năm	Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê
3	Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối	Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm	Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm
	Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
	Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
	Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

Như vậy, đất 50 năm không phải loại đất theo quy định của pháp luật mà đó là cách gọi của người dân dùng để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm.

2. Đất 50 năm có được xây nhà không?

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Như vậy, chỉ có đất ở mới được xây dựng nhà ở; nếu xây dựng nhà ở trên các loại đất khác là vi phạm pháp luật (bị phạt tiền, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu).
Đất 50 năm không được xây dựng nhà ở vì không phải là đất ở; nếu muốn xây dựng nhà ở phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Mức phạt khi xây nhà trên đất 50 năm

Hành vi xây nhà trên đất không phải đất ở là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Tùy thuộc vào mỗi loại đất và diện tích chuyển mục đích sử dụng trái phép mà mức phạt tiền khác nhau.
Xem chi tiết tại: Xây nhà trên đất 50 năm bị xử phạt thế nào?

4. Hướng dẫn chuyển đất 50 năm sang đất ở

* Chuẩn bị hồ sơ
Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Nộp tại bộ phận một cửa.
- Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trao kết quả
* Thời hạn giải quyết
- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ lễ, nghỉ cuối tuần).
- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

5. Chi phí chuyển đất 50 năm sang đất ở

5.1. Tiền sử dụng đất
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Như vậy, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
** Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Lưu ý: Mặc dù có cách tính khá phức tạp như trên nhưng số tiền cụ thể sẽ do bên cơ quan thuế tính và thông báo cho người sử dụng đất. Căn cứ vào thông báo của cơ quan thuế, người dân chỉ cần đối chiếu để kiểm tra cho chính xác là được.
5.2. Lệ phí trước bạ
5.3. Phí thẩm định hồ sơ
5.4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Xem chi tiết: Các khoản tiền phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

6. Hết thời hạn sử dụng đất 50 năm cần phải làm gì?

Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”.
Như vậy, đất 50 năm không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất (gia hạn) nếu có đủ điều kiện.
Xem thêm: Đất 50 năm không gia hạn vẫn được tiếp tục sử dụng

7. Hồ sơ, thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất 50 năm

* Điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất. Hay nói cách khác, chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện là được cấp.
Căn cứ Điều 99, 100 và 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 50 năm được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Đây là trường hợp phổ biến nhất để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được chia thành 02 nhóm.
Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Nhóm 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp 2: Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận (chỉ cần được giao, cho thuê là được cấp Giấy chứng nhận).