Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hay không?

Nhà ở hình thành trong tương lai là những công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Vậy loại hình bất động sản này có thể dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng được hay không?

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

   Như đã nói ở trên, khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là những công trình nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư dự án đó đảm bảo có đầy đủ các giấy tờ theo Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

     - Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

     - Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải xin giấy phép.

     - Văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc chủ đầu tư về nhà ở có đủ điều kiện được kinh doanh.

     - Trường hợp Dự án đã được thế chấp thì Chủ đầu tư phải kèm theo giấy tờ chứng minh đã được giải chấp hoặc biên bản thống nhất cho bên mua không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

Tuy là khái niệm được sử dụng phổ biến nhưng nhiều người vẫn không hiểu rõ nhà ở hình thành trong tương lai là gì.

   Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

   Trong giao dịch thế chấp, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho giao dịch dân sự. Cơ sở pháp lý điều chỉnh các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại một số bộ luật, nghị định như sau:

     - Bộ Luật Dân sự 2015

     - Luật Đất đai 2014

     - Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm

     - Thông tư số 07/2019/TT-BTP về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

2. Điểu kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

   Luật Nhà ở 2014 cho phép thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nếu bên thế chấp và nhận thế chấp đảm bảo thỏa mãn được hết các điều kiện sau: Nhà ở hình thành trong tương lai đem thế chấp phải xay dựng hoàn thiện xong phần móng. Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án thì phải có: Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án đã được cấp thẩm quyền phê duyệt, giấy chứng nhận hoặc quyết định giao/cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

   Trường hợp cá nhân, tổ chức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất hợp pháp của mình thì phải có: Giấy tờ chúng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, giấy phép xây dựng nếu thuộc diện công trình phải xin cấp phép.

   Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì cần phải có: Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (nếu là bên nhận chuyển nhượng), giấy tờ chứng minh đã trả tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

3. Nguyên tắc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

   Cũng như các giao dịch thế chấp thông thường khác với tài sản đảm bảo là nhà, đất, nguyên tắc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể như sau:

     - Các bên tham gia hợp đồng thế chấp phải tự chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm.

     - Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó. Ngược lại, nếu đã đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không được đồng thời đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.

     - Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải làm thủ tục thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký trước đó (trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác).

Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn các điều kiện nhất định. 

4. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

   Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

   Chủ sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai muốn thực hiện việc thế chấp cần phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ quan trọng như:

     - Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo mâũ

     - Hợp đồng thế chấp có công chứng

     - Hợp đồng mua bán nhà ở của cá nhân mua nhà ở ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở.

     - Văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp người đăng ký thế chấp là người được ủy quyền).

   Bước 2: Nộp hồ sơ

   Sau khi đã chuẩn bị bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ trên, người dân đem nộp ở Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất. Tại đây, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, tiếp nhận và đưa phiếu hẹn trả kết quả cho người dân (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc trả lại hồ sơ kèm theo giải thích rõ lý do từ chối tiếp nhận (nếu hồ sơ không hợp lệ).

   Bước 3: Giải quyết hồ sơ và trả kết quả

   Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, sao y bản gốc đơn đăng ký để lưu hồ sơ; ghi thông tin đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; trường hợp có căn cứ để từ chối đăng ký thì phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả hồ sơ đăng ký. Cuối cùng là trả kết quả cho người dân theo lịch hẹn.

Qua bài viết trên đây, chúng ta đã giải nghĩa khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai cũng như giải đáp thắc mắc có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hay không hy vọng bạn đọc sẽ có thêm những thông tin hữu ích trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến loại hình nhà ở này.

Linh Phương
(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)