Có thể nhận đền bù thay chủ đất khi chưa làm được sổ đỏ?

Tháng 11/2008 tôi có mua miếng đất ruộng 540m2 ở xã Đa Phước, huyện Bình Chánh (TP.HCM), cam kết bằng giấy nhận cọc giữa tôi và bà Đạt.

   Đến nay đã hết hạn trên giấy nhận cọc nhưng bà Đạt không hoàn thành nghĩa vụ làm sổ đỏ trong khi tôi đã thanh toán gần hết giá trị theo như thỏa thuận.

   Nhưng vấn đề lại nằm ở chỗ bà Đạt chỉ là trung gian mua đất của ông Hai và bán lại cho tôi hưởng chênh lệch. Tôi ký giấy nhận cọc và thanh toán tiền qua bà Đạt (có giấy ký nhận của bà Đạt) đồng thời ký hợp đồng mua bán với ông Hai với giá thấp hơn. Hợp đồng này đã được UBNN xã Đa Phước công chứng và hoàn tất các thủ tục chuyển cho phòng tài nguyên môi trường huyện Bình Chánh cấp sổ đỏ. Nhưng phòng tài nguyên đã trả hồ sơ với lý do vướng quy hoạch theo công văn của UBND TP.HCM tháng 8/2008.

   Tôi muốn hỏi:

   1. Giấy nhận cọc của tôi và bà Đạt có giá trị pháp lý và trong hoàn cảnh này tôi có thể kiện bà Đạt để lấy lại tiền?

   2. UBND xã Đa Phước vẫn công chứng trong khi đất vướng quy hoạch thì tôi có kiện được không?

   3. Trong trường hợp không kiện được thì có cách nào để tôi có thể đứng tên hợp pháp để được hưởng hỗ trợ đền bù khi nhà nước thu hồi đất này (vì hiện giờ sổ đỏ vẫn còn tên ông Hai trong khi bà Đạt đã nhận gần đủ tiền của tôi và ông Hai đã nhận đủ tiền của bà Đạt)?

   Mong nhận được tư vấn từ tòa soạn vì đây là cả gia tài của tôi. Xin cảm ơn.

Lâm Thành Thái

   Trả lời:

   Theo chỉ thị số 30/2003/CT-UB của UBND TP.HCM ngày 24/12/2003 về Giải quyết một số vấn đề nhà, đất trong khu vực có qui hoạch chi tiết và quản lý thực hiện qui hoạch chi tiết thì "Trong khu vực có qui hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền phải giữ nguyên hiện trạng, không xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất".

   Vì thế, nếu miếng đất bạn mua nằm trong quy hoạch như đã nói ở trên thì bạn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

   Đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho các bên thực hiện giao dịch hoặc hợp đồng dân sự. Do đó, bạn có quyền yêu cầu bà Hai phải thực hiện cam kết theo giấy thỏa thuận đặt cọc mà bạn đã xác lập với bà Hai. Trường hợp hai bên không tự giải quyết được thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân Huyện Bình Chánh để yêu cầu giải quyết sau khi đã thông qua hòa giải tại UBND xã Đa Phước.

   Nếu bạn nhận thấy quyền lợi của bạn bị ảnh hưởng do việc UBND xã Đa Phước chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn trong khi đất đang vướng quy hoạch thì bạn có thể khiếu nại lên chủ tịch UBND xã Đa Phước theo quy định tại Điều 135, và Điều 136 Luật đất dai.

   Trường hợp bạn muốn nhận được số tiền đền bù thay cho ông Hai thì cách duy nhất là bạn phải thỏa thuận với ông Hai về việc này.
 

   Luật sư Nguyễn Văn Hậu
(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)