Có thể ủy quyền cho em ruột làm thủ tục sang tên sổ đỏ?

Bố mẹ của ông Nguyễn Quốc Lộc đã mất từ năm 2007, không để lại di chúc. Năm 2014, 5 anh em ông họp, lập biên bản thống nhất chia đều di sản là quyền sử dụng đất do bố mẹ để lại. Nay 5 anh em ông muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

   Ông Lộc ở xa và do ảnh hưởng dịch COVID-19 nên không thể về quê làm thủ tục. Ông đã ủy quyền cho em ruột thực hiện thủ tục này. Ông Lộc hỏi giấy ủy quyền đó có cần phải chứng thực của chính quyền địa phương không?
 

   Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề ông Lộc hỏi như sau:
 

   Trường hợp người có tài sản để lại khi chết mà không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp... thì được áp dụng thừa kế theo pháp luật.
 

   Tại Điểm a Khoản 1 và Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự quy định, hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
 

   Những người thừa kế theo pháp luật có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo thủ tục quy định tại Điều 57 Luật Công chứng.
 

   Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.
 

   Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Việc ủy quyền cho người khác tham gia phân chia, định đoạt quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được UBND chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền. 

   Theo quy định tại Điểm d Khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (tình trạng còn hiệu lực), thủ tục chứng thực chữ ký cũng được áp dụng đối với trường hợp chứng thực giấy ủy quyền, khi hành vi ủy quyền đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Không có thù lao; không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền; không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.
 

   Theo Khoản 3 Điều 14 Thông tư số 01/2020/TT-BTP ngày 3/3/2020 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, thì việc ủy quyền cho người khác tham gia phân chia, định đoạt quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền. Các bên phải xác lập hợp đồng ủy quyền và thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền theo quy định pháp luật.
 

   Trường hợp ông Nguyễn Quốc Lộc, bố mẹ của ông đều đã chết từ năm 2007, khi chết không để lại di chúc. Năm 2014, năm anh em ruột ông đã họp, lập biên bản họp gia đình thống nhất chia đều di sản là quyền sử dụng đất của bố mẹ để lại. Nhưng theo quy định thì việc thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản phải được lập thành văn bản tại tổ chức hành nghề công chứng. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.
 

   Do ở xa quê, trong hoàn cảnh dịch bệnh Covid-19, phải cách ly, giãn cách xã hội, hạn chế đi lại nên ông Lộc không thể về quê trực tiếp tham gia thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đối với phần di sản mà ông được nhận, thì ông có thể  ủy quyền cho người khác đại diện, nhân danh ông thực hiện những giao dịch đó.
 

   Tại Khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự quy định, một cá nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó.
 

   Theo luật sư, việc ủy quyền cho một người em ruột đại diện, nhân danh ông Lộc để thỏa thuận phân chia di sản với chính người em ruột này cùng những người thừa kế khác là không phù hợp quy định tại Khoản 3 Điều 141 Bộ Luật Dân sự. Ông Lộc cần lựa chọn người khác không phải là một trong những người thừa kế, ủy quyền cho họ đại diện, nhân danh ông tham gia thỏa thuận phân chia di sản.
 

   (Sau khi đã thỏa thuận phân chia di sản thừa kế do người khác không phải là một trong những người thừa kế đại diện, ông Lộc có thể ủy quyền cho người em ruột nhân danh ông Lộc giao dịch với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục hành chính đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ông Lộc nhận thừa kế, bởi giao dịch này của đại diện theo ủy quyền không thuộc trường hợp hạn chế nêu tại Khoản 3 Điều 141 Bộ Luật Dân sự).
 

   Căn cứ Điểm d Khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP và Khoản 3 Điều 14 Thông tư số 01/2020/TT-BTP, việc ủy quyền cho người khác tham gia phân chia, định đoạt quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được UBND chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền.
 

   Ông Lộc và người được ủy quyền cần phải xác lập hợp đồng ủy quyền, thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.
 

Luật sư Trần Văn Toàn
(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)