Hướng dẫn thủ tục đổi tên sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân mới nhất

Tùy theo đối tượng sở hữu là hộ gia đình hay cá nhân mà sổ đỏ sẽ có sự khác biệt về căn cứ pháp lý, nội dung và hình thức. Trường hợp sổ đỏ đứng tên hộ gia đình thì khi giao dịch phải có chữ ký đồng thuận của tất cả các thành viên. Vậy để tránh tranh chấp, rắc rối có thể xảy ra khi bán nhà mà sổ đỏ đứng tên hộ, người dân muốn đổi thành sở hữu cá nhân phải làm thế nào?

   1. Phân biệt sổ đỏ cấp cho cá nhân với hộ gia đình

   Sổ đỏ cấp cho cá nhân tức là trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng ghi rõ tên của một hoặc nhiều người đồng sở hữu nhà, đất. Ngược lại, sổ đỏ cấp cho hộ gia đình sẽ chỉ ghi tên một người đại diện (thường là chủ hộ). Thông tin trên sổ đỏ khi đó sẽ ghi rõ "Hộ ông/Hộ bà" kèm theo họ tên, năm sinh, địa chỉ thường trú, số chứng minh thư nhân dân... của người đại diện đó.

   2. Chuyển nhượng nhà/đất khi sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

   Thủ tục chuyển nhượng đối với từng loại sổ đỏ cũng có sự khác biệt, cụ thể: Sổ đỏ đứng tên cá nhân thì khi chuyển nhượng chỉ cần có sự đồng ý của các chủ sở hữu được ghi tên trên giấy chứng nhận. Trong khi đó, muốn chuyển nhượng nhà đất có sổ đỏ đứng tên hộ thì phải được sự đồng ý từ tất cả thành viên là thành niên trong gia đình (những người đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ).

   Tuy nhiên, điều này vô tình có thể dẫn đến rắc rối, tranh chấp quyền sở hữu khi một trong các thành viên của hộ muốn chuyển nhượng/thế chấp nhà mà không có được sự đồng ý của tất cả các thành viên. Như trường hợp của chị Vũ Mai Liên (Hà Nội) năm 2017 có mua một thửa đất ở Hoài Đức nhưng sổ đỏ không đứng tên chị mà ghi tên hộ gia đình, cụ thể là "cấp cho Hộ bà Vũ Mai Liên". Thấy có sự khác biệt nhưng vẫn đầy đủ tên mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chị Liên hoàn toàn yên tâm. 

   Cho đến khi công việc kinh doanh gặp khó khăn, chị Liên muốn thế chấp đất để vay vốn ngân hàng thì bị vướng mắc. Phía ngân hàng yêu cầu chị phải lấy chữ ký đồng thuận của tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ đỏ. Lý do vì đây là sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chứ không phải cho cá nhân. Nói cách khác, chỉ cần 1 trong số các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp sổ đỏ không đồng ý thì việc thế chấp đất của chị Liên không thể thực hiện. 

Việc chuyển nhượng nhà đất khi sổ đỏ đứng tên hộ gia đình cần đáp ứng những điều kiện nhất định. 

   3. Thủ tục đổi tên sổ đỏ cấp cho hộ gia đình sang cá nhân

   Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết muốn đổi tên sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân thì các thành viên trong hộ gia đình phải đến Phòng công chứng lập hợp đồng tặng cho tài sản (phần quyền sử dụng đất của mình) cho cá nhân đó. Nộp hợp đồng tặng cho cùng các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người tặng cho và được tặng cho tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền. Tại đây, cơ quan chức năng sẽ xem xét hồ sơ và xác nhận việc đổi tên sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân, chỉnh lý và cập nhật biến động này vào hồ sơ quản lý nhà đất. 
 

   "Ngoại lệ, nếu người dân nhận chuyển nhượng thửa đất khi còn độc thân (không có vợ/chồng và các con) thì việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình là có sai sót. Khi đó, căn cứ Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ phải có trách nhiệm phải đính chính thông tin, đổi đối tượng sử dụng đất trên sổ đỏ là cá nhân thay vì hộ gia đình. Về thủ tục yêu cầu đính chính, người dân ngay khi phát hiện sai sót cần làm đơn đề nghị gửi tới Cơ quan đăng ký đất đai đã cấp sổ đỏ cho mình. Lưu ý nộp kèm các giấy tờ chứng minh như sổ đỏ đã cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết... để cơ quan chức năng có cơ sở để xác minh và đính chính cho phù hợp" - Luật sư Nguyễn Văn Tuấn chia sẻ. 

Linh Phương
(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)