Ký quỹ bất động sản là gì? Mua bất động sản ký quỹ có rủi ro không?

Khi dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư có thể chào mời khách hàng mua nhà thông qua hình thức ký quỹ, nộp tiền cho ngân hàng. Vậy ký quỹ bất động sản là gì? Mua bất động sản ký quỹ có đảm bảo pháp lý hay không?

   “Nở rộ” hợp đồng ký quỹ bất động sản 

   Những năm gần đây, thị trường bất động sản trong nước xuất hiện hình thức giao dịch thông qua hợp đồng ký quỹ. Ký quỹ bất động sản là hình thức chủ đầu tư dự sử dụng để bán hàng khi dự án chưa hoàn thiện các loại thủ tục pháp lý cần thiết để mở bán chính thức. 

   Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép ký hợp đồng mua bán với người mua khi đã hoàn thiện xong các thủ tục pháp lý cần thiết. Quy định này nhằm đảm bảo dự án đã đạt đến một mức độ an toàn nhất định trước khi mở bán cho người mua. Tuy nhiên, để được bán sớm, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách chào mời khách hàng mua bất động sản thông qua hợp đồng ký quỹ. 

   Hợp đồng hoặc Thỏa thuận ký quỹ có sự tham gia của 3 bên: khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng. Với hình thức này, khách hàng muốn mua sản phẩm có thể ký quỹ đặt cọc tại ngân hàng thông qua Hợp đồng hoặc Thỏa thuận ký quỹ. Tiền ký quỹ của khách hàng được nộp vào tài khoản ký quỹ do ngân hàng quản lý. Chủ đầu tư không được tự động rút tiền khi chưa đến mốc thời gian quy định trong hợp đồng/thỏa thuận. Khi đến thời điểm đã thống nhất, số tiền ký quỹ này sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiên khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán hoặc sẽ hoàn trả lại theo thỏa thuận nếu khách hàng không còn nhu cầu mua. Như vậy, bản chất của hợp đồng ký quỹ chính là việc đặt cọc mua nhà đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

   Theo chủ đầu tư, ký quỹ sẽ đảm bảo cho khách hàng tiếp cận sản phẩm sớm nhất, được hưởng những quyền lợi, ưu đãi từ chủ đầu tư. Mặc dù vậy, nhiều khách hàng vẫn băn khoăn về tính pháp lý của hình thức ký quỹ bất động sản, thậm chí đặt dấu hỏi về năng lực của chủ đầu tư.

Gần đây, thị trường trong nước xuất hiện hình thức giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ký quỹ.
 

   Mua bất động sản ký quỹ: An toàn hay “cầm dao đằng lưỡi”?

   Ký quỹ là một nghiệp vụ thông thường trong ngành ngân hàng. Trong giao dịch ký quỹ, ngân hàng được coi là tổ chức trung gian quản lý tiền và thực hiện theo thỏa thuận trước của bên bán và bên mua. Tuy nhiên, bất động sản là loại hình tài sản đặc thù, khi giao dịch cần tuân theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Mặc dù vậy, hai luật này hiện chưa có quy định đối với hợp đồng ký quỹ bất động sản.

   Theo Điều 68 Luật Nhà ở 2014, nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở được quy định cụ thể như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.

   Ngoài ra, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật nhà ở như sau: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

   Theo Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh chỉ được ký kết khi đảm bảo các điều kiện sau: 

   - Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; 

   - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; 

   - Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; 

   - Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

   Dự án bất động sản chỉ được phép ký hợp đồng mua bán khi đã hoàn thành mọi thủ tục pháp lý cần thiết, xây xong phần móng (đối với chung cư) và hạ tầng kỹ thuật (đối với nhà thấp tầng). Tuy nhiên, với hợp đồng ký quỹ bất động sản, bản chất vẫn là thu tiền đặt cọc mua nhà nhưng lại không có quy định, ràng buộc gì về tiến độ hay pháp lý. Đây chính là khoảng trống pháp lý khiến người mua chịu rủi ro khi mua nhà qua hợp đồng ký quỹ.

    Khách hàng mua bất động sản dưới các hình thức góp vốn, đặt cọc hay ký quỹ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Bằng các hình thức này, chủ đầu tư có thể nhanh chóng huy động vốn phát triển dự án nhưng người mua sẽ chịu rủi ro “cầm dao đằng lưỡi” khi xảy ra tranh chấp do quy định, chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn thiếu sót, lỏng lẻo.

   Dù đã có thỏa thuận hoàn tiền, trên thực tế, nhiều dự án đã có hợp đồng ký quỹ với khách hàng nhưng sau đó không hoàn thiện được thủ tục pháp lý, bị chậm tiến độ, “treo” nhiều năm, thậm chí bị hủy bỏ. Khách hàng “trầy trật” mới nhận lại được tiền đặt cọc, tốn không ít thời gian hoặc bỏ lỡ cơ hội đầu tư tốt hơn. Nhiều người phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài, thậm chí dù được xử thắng kiện cũng chưa chắc được đảm bảo thi hành án.

   Về phía các chủ đầu tư, nhiều đơn vị cho rằng cách huy động vốn từ hợp đồng ký quỹ tại nhiều dự án hiện nay đang gây ra sự bất bình đẳng trên thị trường bất động sản. Trong khi nhiều đơn vị mất thời gian, công sức lo hoàn thiện các thủ tục pháp lý mới mở bán thì một số dự án chưa đủ điều kiện lại có thể đã ký kết hợp đồng, hứa hẹn với khách hàng, huy động vốn sớm, cạnh tranh không công bằng. 

Lan Chi

(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)