Làm nhà trên đất vườn có được coi là đất ở không?

Gia đình đông người nên muốn xây thêm nhà trên thửa đất vốn là ao, vườn. Vậy có phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất không, nếu vẫn cố ý xây mà không xin phép sẽ bị xử phạt như thế nào?

   Vợ chồng ông Ngọc (Nam Trực, Nam Định) và 3 người con hiện đang sinh sống trên mảnh đất 280m2, trong đó 120m2 là đất ở còn lại là đất ao, vườn. Sắp tới, ông Ngọc muốn xây thêm nhà trên thửa đất 100m2 còn lại để khi con trai cả lấy vợ sẽ được chuyển ra ở nhà riêng. Trong trường hợp này, ông Ngọc có được phép làm vậy hay không?
 

   Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải “sử dụng đất đúng mục đích”. Theo đó, 120m2 đất ao, vườn của nhà ông Ngọc không phải là đất ở nên nếu muốn xây nhà cho con trên diện tích đó, ông Ngọc phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
 

   UBND cấp huyện tại nơi có đất sẽ quyết định việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng này hay không, dựa trên kế hoach sử dụng đất hàng năm của huyện (đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) và nhu cầu sử dụng đất được cá nhân, hộ gia đình trình bày trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Trước khi xây nhà trên đất vườn phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

   Về trình tự, thủ tục, ông Ngọc sẽ phải thực hiện đầy đủ các bước sau để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở:

   Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
 

   Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường phải thông báo và hướng dẫn cho người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
 

   Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau. Trường hợp 1 là chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở. Trường hợp 2 là chuyển từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
 

   Trường hợp của ông Ngọc là xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở trong cùng thửa đất có nhà ở, do vậy, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức như sau:
 

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở -  tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) x Diện tích đất chuyển đổi

   Lấy ví dụ giá đất ở tại địa phương là 2.500.000 đồng/m2, giá đất nông nghiệp là 150.000 đồng/m2 thì số tiền ông Ngọc phải nộp khi muốn chuyển mục đích sử dụng 100m2 đất vườn sang đất ở được tính như sau: Tiền sử dụng đất ông Ngọc phải nộp = 50% x (2.500.000 – 150.000) x 100 = 117.500.000 đồng.
 

Linh Phương
(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)