Làm sao để biết đất có vướng tranh chấp, thuộc diện quy hoạch hay không?

Vợ chồng anh Minh hiện tích góp được số tiền 2,5 tỷ đồng, dự định mua một thửa đất ở huyện ngoại thành Hà Nội. Anh Minh nghe nhiều người nói là người tỉnh lẻ lên thủ đô mua đất thường bị lừa mua phải đất có tranh chấp hoặc thuộc diện quy hoạch. Vậy làm sao để anh Minh kiểm tra được tình trạng đất và tránh “dính quả lừa” như trên?

   Thắc mắc của anh Minh được luật sư Giáp Văn Đức - Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) tư vấn như sau:
 

   1. Làm sao để biết đất có vướng tranh chấp hay không?
 

   Để trả lời thắc mắc của anh Minh, trước hết cần làm rõ thế nào là tranh chấp quyền sử dụng đất? Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nói cách khác là người sử dụng đất đang có tranh chấp với người sử dụng đất khác liên quan đến ranh giới cũng như việc ai là người có quyền sử dụng thửa đất đó. Ngoài ra, có một số tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai như thừa kế, hôn nhân gia đình, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà...
 

   Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất được nêu tại Điều 167 Luật Đất đai khi:
 

   - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168)
 

   - Đất không có tranh chấp
 

   - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
 

   - Đất phải trong thời hạn sử dụng đất
 

   Như vậy, nếu không đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp sau khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà phát sinh tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thụ lý giải quyết thì hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bị từ chối.
 

   Tuy nhiên, không phải trường hợp nào những tranh chấp đất đai cũng được công khai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp các bên tranh chấp đã trải qua nhiều năm mà chưa có hồi kết, nay nhận thấy có người nhận chuyển nhượng thì ắt sẽ phát sinh tranh chấp, vấn đề này tạm gọi là “tranh chấp ngầm”.
 

   Để quyền và lợi ích hợp pháp không bị xâm phạm khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, anh Minh nên tham khảo thông tin từ những người sử dụng đất liền kề hoặc xác nhận của UBND cấp xã nơi có thửa đất xác nhận là đất không tranh chấp. Ngoài ra, anh Minh có thể yêu cầu tiếp cận thông tin về đất đai tại Văn phòng công chứng; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
 

Người mua cần tìm hiểu kỹ xem đất có vướng tranh chấp hay không trước khi xuống tiền.

   2. Làm sao để xác định đất có dính quy hoạch hay không? 
 

   Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Hiện nay, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phân thành các cấp gồm: cấp quốc gia; cấp tỉnh và cấp huyện. Chu kỳ quy hoạch sử dụng đất là 5 năm hoặc 10 năm, riêng cấp huyện phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
 

   Tại khoản 7 Điều 49 Luật Đất đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định trường hợp thửa đất bạn cần mua thuộc diện quy hoạch hằng năm phải thu hồi của UBND cấp huyện thì người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền của người sử dụng đất nhưng không hạn chế chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất sẽ không được thực hiện khi đã có quyết định thu hồi đất đến từng người sử dụng đất. 
 

   Trên thực tế, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã lưu ý đến các thửa đất thuộc diện quy hoạch phải thu hồi nhằm tránh phát sinh tranh chấp về sau. Tuy nhiên, không ít người cho rằng họ bị lừa sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một thời gian ngắn thì đất bị thu hồi nên phát sinh tranh chấp, dẫn đến việc khởi kiện các bên hoặc đành phải chấp nhận thực tế. Đó là chưa kể giá bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thường thấp hơn so với giá thị trường.
 

   Vì vậy, để bảo đảm quyền và lợi ích của mình trước khi tham gia một giao dịch dân sự với số tiền lớn, anh Minh nên tìm hiểu thông tin có nguồn từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Luật tiếp cận thông tin; Thông tư 33/2017. Lưu ý, anh Minh cần có đơn yêu cầu tiếp cận thông tin và có nộp phí/ lệ phí theo quy định.
 

Luật sư Giáp Văn Đức (Luật TGS)