Nhận thế chấp Sổ đỏ: Có được bán nhà, đất để trừ nợ?

Một trong những tài sản phổ biến khi thế chấp để vay tiền là nhà đất. Hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì bên thế chấp có nghĩa vụ trả tiền gốc và lãi, nếu vi phạm thì bên nhận thế chấp có quyền bán nhà đất để trừ nợ.
* Giải thích cách gọi:
- Thế chấp Sổ đỏ là cách người dân thường gọi để chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở để vay tiền.
- Nhà đất là cách gọi tắt của cụm từ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Thế chấp nhà đất phải đăng ký

Thông thường hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết (thời điểm ký), nhưng đối với nhà đất thì hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Khi hợp đồng thế chấp có hiệu lực, các bên phát sinh các nghĩa vụ sau:
* Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Căn cứ Điều 322 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ như sau:
- Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (trả Sổ đỏ cho bên thế chấp).
- Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ như không trả tiền gốc, lãi.
* Nghĩa vụ của bên thế chấp
Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác (giao Sổ đỏ cho bên nhận thế chấp,...).
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý.
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp là nhà đất.

Được bán nhà đất để trừ nợ?

* Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp
Khi bên thế chấp không trả tiền (không thực hiện nghĩa vụ) thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản. Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp xử lý tài sản thế chấp như sau:
“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”.
* Phương thức xử lý tài sản thế chấp
Căn cứ Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, phương thức xử lý tài sản thế chấp được chia thành 02 trường hợp khác nhau:
Trường hợp 1: Có thỏa thuận
Theo khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, các bên thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý như sau:
- Bán đấu giá nhà đất.
- Bên nhận thế chấp tự chuyển nhượng nhà đất (bán nhà đất).
- Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp (sang tên Sổ đỏ để đứng tên mình).
- Phương thức khác.
Trường hợp 2: Không có thỏa thuận
Nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định trên thì nhà đất được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác (theo khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015).
Kết luận: Khi nhận thế chấp nhà đất nếu bên thế chấp không trả tiền hoặc trả không đủ,… thì bên nhận thế chấp được bán nhà đất để trừ nợ. 


Cre: luatvietnam.vn