Thủ tục tách sổ đỏ được thực hiện thế nào theo Luật Đất đai mới nhất?

Tách sổ đỏ là một trong những nhu cầu phổ biến của người sử dụng đất, do đó những thông tin liên quan đến quy trình, lệ phí, hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục này luôn được người dân quan tâm. Bài viết dưới đây của Batdongsan.com.vn sẽ cập nhật chi tiết các bước tách sổ đỏ theo luật hiện hành.

   1. Tách sổ đỏ là gì?

   Tách sổ đỏ (tách thửa đất) là việc chia một mảnh đất đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh đất khác nhỏ hơn nhưng phải đảm bảo đáp ứng quy định của Luật Đất đai về diện tích tối thiểu được tách thửa (theo Khoản 2 Điều 64 nghị định 43/2014/NĐ-CP). Tức là diện tích mà thửa đất mới hình thành và diện tích thửa đất còn lại sau khi tách không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được pháp luật quy định. Lưu ý, diện tích tối thiểu này không tính phần chỉ giới xây dựng, hành lang an toàn giao thông... nếu có).

   Trường hợp ngoại lệ, nếu diện tích đất sau khi tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng người sử dụng đất xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì vẫn được phép tách thửa, tách sổ đỏ.

   Điều kiện để được tách sổ đỏ

     - Thửa đất được hình thành từ việc tách sổ đỏ phải đảm bảo chiều rộng mặt tiền và diện tích tối thiểu theo quy định của từng UBND tỉnh/thành phố trực thuộc TƯ.

     - Thửa đất không thuộc những trường hợp không được phép tách thửa theo quy định của từng UBND tỉnh/thành phố trực thuộc TƯ.

     - Các điều kiện riêng khác tùy từng địa phương nơi có đất.

   Cơ quan có thẩm quyền tách sổ đỏ

   Việc xác định chính xác cơ quan nào có thẩm quyền tách sổ đỏ sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, dựa trên việc xem xét 3 tiêu chí: Đối tượng xin tách sổ đỏ là cá nhân hay tổ chức, người xin tách sổ đổ là người Việt Nam hay người nước ngoài và địa điểm thửa đất nơi người dân có nhu cầu tách sổ đỏ. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ được xác định tương ứng, hoặc là UBND cấp tỉnh/huyện hoặc là Sở Tài nguyên và Môi trường (nếu được ủy quyền). 

Tách sổ đỏ hay còn được gọi là tách bìa đỏ, tách thửa đất. 
 

   2. Thủ tục tách sổ đỏ theo Luật Đất đai mới nhất

   Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

   Người sử dụng đất có nhu cầu tách sổ đỏ cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

     - Đơn đề nghị tách sổ đỏ và hồ sơ đăng ký biến động đất đai (theo mẫu)

     - Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đề nghị tách thửa. 

   Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

   Cá nhân/hộ gia đình đem nộp hồ sơ trên tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện, hoặc nộp gián tiếp qua UBND cấp xã nơi có đất. Cơ quan này có trách nhiệm thẩm định hồ sơ và tham mưu cho cơ quan có thẩm quyền tách sổ đỏ (đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ thửa đất).

   Bước 3: Giải quyết yêu cầu tách sổ đỏ

   Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận xử lý và ghi thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ này, cơ quan có thẩm quyền sẽ thẩm định và cấp sổ đỏ mới cho người sử dụng đất, tiến hành trao trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc gián tiếp qua UBND cấp xã (nếu cá nhân/hộ gia đình nộp hồ sơ tại đơn vị này). 
 

Thủ tục tách sổ đỏ cần thực hiện theo đúng quy trình các bước được quy định theo pháp luật. 
 

   3. Một số quy định liên quan đến thủ tục tách sổ đỏ/tách thửa

   Đất dính quy hoạch có được tách sổ đỏ không?

   Đây là thắc mắc chung của không ít người dân khi đang sử dụng đất vướng quy hoạch đã phê duyệt của địa phương, nhưng lại có nhu cầu được tách thửa. Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

   Như vậy, chỉ trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất, còn lại việc nằm trong quy hoạch không làm hạn chế quyền của người sử dụng đất, bao gồm tách thửa. Người sử dụng đất chỉ cần đảm bảo thửa đất của mình đáp ứng đủ các điều kiện để được tách sổ đỏ thì vẫn có thể thực hiện thủ tục này như bình thường. 

   Chỉ mua một phần diện tích đất thì có được tách sổ đỏ không?

   Trong trường hợp này, người mua phải xem xét kỹ các quy định về diện tích tách thửa tối thiểu do UBND cấp tỉnh ban hành, trên cơ sở đó xác định xem phần diện tích đất mình mua có đủ điều kiện để được tách sổ đỏ hay không. Lưu ý, thửa đất dù đủ diện tích tách sổ nhưng nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị cấm tách thửa theo quy định của pháp luật:

     - Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

     - Đất gắn liền với nhà đang thuê (theo Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ).

     - Đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

     - Đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

   Làm sao để được cấp sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa?

   Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ: Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

   Tức là, để được cấp sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì phải hợp thửa với thửa đất khác liền kề sao cho diện tích, kích thước thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

   Qua bài viết trên đây, chúng ta đã tìm hiểu về khái niệm tách sổ đỏ là gì, điều kiện để được tách sổ đỏ và quy trình 3 bước tách sổ đỏ theo Luật Đất đai mới nhất. Cùng với các bài viết khác liên quan đến việc tách/hợp thửa đất cũng như thủ tục xin cấp mới/cấp đổi/cấp lại sổ đỏ, hy vọng độc giả sẽ có thêm những thông tin hữu ích khi thực hiện các thủ tục pháp lý trong lĩnh vực này.

Linh Phương
(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)