Trước khi có ý định tham gia vào thị trường Bất Động Sản, nhà đầu tư cần bỏ túi những kiến thức cơ bản cho mình, làm hành trang sẵn sàng tự tin với thị trường bất động động sản ngày càng đa dạng hóa hiện nay.
     Sau khi đã tiết kiệm được một khoản đủ lớn thì nhiều người đã nghĩ đến việc chuyển đổi thành tài sản có khả năng gia tăng giá trị hoặc ít nhất là không bị mất giá theo thời gian. Trong đó, 3 kênh tích lũy tài sản phổ biến được người dân ưa chuộng nhất chính là: vàng, gửi tiết kiệm và đầu tư bất động sản.
 So với các kênh tích lũy khác, BĐS được xem là “tài sản thực”, hiếm khi mất giá, bền vững và liên tục sinh lợi nhuận. Dù trong bất kì hoàn cảnh nào, kể cả khủng hoảng hay dịch bệnh, khi thị trường điêu đứng và nền kinh tế biến động, bất động sản vẫn là một trong những sự lựa chọn tích lũy tài sản an toàn, thực tế đã chứng minh, sau một thời gian tích lũy đủ vàng hoặc tiền tiết kiệm, phần lớn người dân cũng đã chọn bất động sản làm điểm dừng chân để tiếp tục phát triển những khoản đầu tư khác trong tương lai.

     Với thời buổi “tấc đất, tấc vàng” như hiện nay, rất hiếm khi giá bất động sản có xu hướng giảm, thậm chí còn tăng dần đều qua thời gian, đặc biệt là những BĐS sở hữu vị trí đẹp tại những đô thị lớn ngay trung tâm hay sát trung tâm thành phố. Mức giá vừa phải, pháp lý đảm bảo, hạ tầng ngày càng phát triển và mở rộng, tốc độ đô thị hóa nhanh, những Khu đô thị mới gần trung tâm được xem như những “viên ngọc quý” hấp dẫn nhiều đối tượng khách hàng bao gồm cả khách mua để tích lũy tài sản và khách đầu tư , ví dụ để đầu tư tại các thành phố lớn thì : HCM có Quận 2, Hà Nội thì có Mỹ Đình, Đà Nẵng thì có Hòa Xuân, .... là những khu vực ven đô mà hầu hết các nhà đầu tư bất động sản đều hướng đến do giá bất động sản còn thấp và khả năng sinh lời cao trong tương lai.

                    Bất Động Sản có tính chất chu kỳ

Dưới đây là những kinh nghiệm mình đúc rút lại xin chia sẻ với các bạn về kênh đầu tư hấp dẫn này để có thể GIỮ VỮNG NGUỒN VỐN, và quan trọng là THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN cao: 

   Bí quyết số 1: Chọn BĐS có tính thanh khoản

      Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất, Hòa Bình, Bắc Ninh (quá xa trung tâm) , Măn Đen Kontum, ... hay các tài sản chung cư, liền kề góp vốn – đã dừng hoặc chậm thi công xa trung tâm thành phố, một số phân khúc bất động sản cao cấp…

     Dù bạn định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ven đô, thổ cư, nhà phố, chung cư, liền kề hay biệt thự thì tiêu chí đầu tiên là tính thanh khoản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt.

     Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là: Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, có người mua ngay hay không ? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có!

     Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu trả khoản lãi vay đè nặng tâm lý.

     Chỉ đầu tư những tài sản này nếu bạn thực sự rất rảnh rỗi về tiền mặt và có ý tưởng đầu tư dài hạn

     Ví dụ một gợi ý cho bạn: Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) 3-10km thường có tính thanh khoản tốt. Vậy tại sao là 3-10 km? Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, mất từ 10-25 phút di chuyển, đó là nhu cầu tiêu dùng thực.

     Khi nhắc đến bất động sản, thường có 2 nhu cầu cơ bản là tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình, thoát ra khỏi thị trường.

     Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đến hàng trăm tỷ đồng là do mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.

     Vì vậy, câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là: Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay: Tính thanh khoản của BĐS có cao hay không?

     Bí quyết số 2: Kiếm tiền ngay khi mua

     Ví dụ : Bất động sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỷ, bạn mua được 800 triệu. Bất động sản có giá thị trường là 5 tỷ, bạn mua được giá 4,2 tỷ. Bất động sản có giá thị trường là 10 tỷ, bạn mua được giá 7 tỷ....

     Kiếm tiền khi mua được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng tương lai sẽ lên giá.

     Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường bât động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh là lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản ,mua rẻ và bán cũng rẻ.

     Vậy câu hỏi thứ 2, bạn cần tự hỏi mình: Tôi có đang mua rẻ hơn giá thị trường không? (Hay tôi đang mua bằng giá thị trường và hi vọng?)

     Tuy nhiên, phương án này sẽ rất là phù hợp với những công ty bất động sản chuyên sâu vào thị trường khu vực, những nhà đầu tư chuyên nghiệp nắm bắt thông tin thị trường liên tục, hay còn gọi là nhà Đầu Cơ. Còn đối với những nhà đầu tư lâu dài ổn định thì khó áp dụng phương pháp này hơn nếu không nhờ 1 chuyên gia bất động sản giỏi tại thị trường khu vực tư vấn, bởi do thông tin chậm hơn các nhà đầu cơ chuyên nghiệp nên khả năng ra quyết định kịp thời là rất khó.

     Bí quyết số 3: Xét kĩ mối quan hệ giữa Dòng tiền & Lãi vốn

     Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản bạn gắn liền với các tiện ích như gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện, công viên, gần biển, ngay khu phố sầm suất, gần trung tâm... bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.

     Và ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền.

     Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của bất động sản. Có những vị trí bất động sản bạn mua giá 40-45 triệu/m2 và sau 3-7 năm, nó tăng hoặc giảm không đáng kể thành từ 35-50 triệu/m2. Và có những vị trí khác, bạn mua giá 3 -10 triệu, sau 3-7 năm, nó tăng thành 20-50 triệu.

     Ở những nơi đã phát triển rồi, giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Ở những nơi đang phát triển, bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi là bạn sẽ chọn mua ở đâu?

     Nếu bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ không sinh sôi nảy nở. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền.

     Vì vậy, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí quan trọng bạn nên xem xét trước khi đầu tư.

2 câu hỏi khác bạn nên tự hỏi trước khi mua là BĐS này có dòng tiền hay không: hay BĐS này có yếu tố lãi vốn cao hay thấp?

       Bí quyết số 4: Nếu Bạn muốn đầu cơ BĐS hãy chú ý những điều sau: Có kế hoạch thời gian đầu cơ BĐS và MỨC RỦI RO mà bạn có thể chấp nhận?

     Đây là một bí quyết hết sức quan trọng của mình, đó là mỗi bất động sản đầu cơ bạn cũng phải lên kế hoạch THỜI GIAN, số tiền LÃI mà bạn mong muốn khi đầu tư, mức rủi ro mà bạn có thể chấp nhận. Nếu quá thời gian trên mà dòng tiền đang âm thì bạn cũng nên mạnh mẽ CẮT LỖ NGAY khi cần thiết.

     Khi bạn tham gia thị trường ĐẦU CƠ rất hiếm có trường hợp 100% CHẮC CHẮN THẮNG, chính vì vậy bạn hãy đưa ra mức thời gian cho dòng tiền của bạn vào BĐS này( 1 tháng, 2 tháng, 2 năm, 5 năm...) và Lợi nhuận bạn mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi là bao nhiêu (500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ, 5 tỷ......) Ngay khi đạt được mức lợi nhuận này so với đồng vốn bạn bỏ ra thì tôi khuyên bạn nên Bán ngay BĐS đó để thu về vốn + Lợi nhuận mơ ước. Kể cả khi BĐS của bạn có thể tăng thêm một chút đi chăng nữa thì mức độ rủi ro sau đó lại quá cao.

     Rất nhiều nhà đầu cơ BĐS và tài chính sành sỏi đã rơi vào tình trạng này, tham thêm lợi nhuận để rồi thị trường BĐS đi xuống và cuối cùng mất đi rất nhiều tài sản.

     Thêm một lưu ý nữa, khi đã quá thời gian trong kế hoạch đầu cơ BĐS của bạn mà dòng tiền của bạn đang âm, bạn nên MẠNH MẼ CẮT LỖ để có thể tìm kiếm một ván bài mới, đừng nên quá cố chờ đợi để rồi cuối cùng nguồn vốn của bạn bị thâm hụt sâu thậm chí mất trắng hoặc âm...

     và các câu hỏi sau đây khi bạn ĐẦU CƠ/ ĐẦU TƯ BĐS: Thời gian bạn tham gia Đầu tư/ đầu cơ là bao lâu? Lợi nhuận bạn mong muốn là bao nhiêu? Rủi ro bạn có thể chấp nhận?

       Bí quyết số 5: Chuẩn về mặt pháp lý

     Vì vậy bạn cần nhớ: Luôn kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản hoặc có thể bạn nhờ những người am hiểu về bất động sản có kinh nghiệm, uy tín…. trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán.

     Câu hỏi bạn nên tự hỏi khi mua BĐS: Tình trạng pháp lý của BĐS này như thế nào? Có bị tranh chấp không, Có "sổ đỏ" hay chưa, hoặc dự án định mua có khả năng được cấp sổ đỏ hay không, thường đối với các dự án thì các chủ đầu tư hay cho bán trên sơ đồ trước khi hạ tầng hoàn thiện, mà chưa hoàn thiện được 70% về hạ tầng thì không được nhà nước cấp sổ, thậm chí sẽ bị thu hồi dự án nếu tiến độ thi công quá chậm so với quy định, mua dưới dạng hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư không có uy tín thì rất rủi ro cho nhà đầu tư không am hiểu, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng nhiều năm cũng chưa được hoàn vốn.....

     Bí quyết số 6: Không gian & Phong thủy- Hạ tầng & dịch vụ

     Ví dụ : Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống café mất 3km, con đi học mất 15km...

     Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém... Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp... Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này.

     Vì vậy, câu hỏi dành cho bạn là BĐS này có không gian và phong thủy, hạ tầng và dịch vụ như thế nào?

     Như vậy, tư duy đúng trước khi quyết định đầu tư dành cho bạn là:

1) Tính thanh khoản

2) Kiếm tiền khi mua

3) Lãi vốn và Dòng tiền

4) Kế hoạch thời gian

5) Pháp lý

6) Không gian & Phong thủy – Hạ tầng & Dịch vụ

     Bạn cũng đừng quên đầu tư vào kiến thức trước khi đầu tư bất động sản vì dù làm bất cứ lĩnh vực gì bạn cần có hiểu biết sâu sắc về nó.

     Hãy sử dụng bất động sản để làm đòn bẫy tài chính giúp mình trở nên giàu có, giống như ai đó từng nói: Bất động sản là con đường tất yếu mà sớm muộn bạn cũng phải đi qua!

                                                  Chúc các bạn luôn thịnh vượng và thành công!