Mua bán bất động sản hai giá, tiềm ẩn hàng loạt rủi ro "đôi bên” chưa biết

Với nhiều người, khi giao dịch mua bán nhà đất luôn soạn hai, ba hợp đồng với giá khác nhau để trốn thuế gần như một thói quen. Tuy nhiên, việc làm này để lại nhiều rủi ro cho cả hai bên mà không phải ai cũng biết.
 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty Luật SB Law

   Tiềm ẩn hàng loạt rủi ro

   Thông thường, bên chuyển nhượng/bán nhà đất sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm việc các bên thỏa thuận với nhau và thống nhất việc bên nhận chuyển nhượng/mua nhà đất sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế.

   Giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay cho nên các cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều đó tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.

   Cụ thể, bên bán thường sẽ đề nghị bên mua chỉ kê khai một mức giá tượng trưng trong hợp đồng chuyển nhượng để làm cơ sở tính thuế. Trong khi số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lớn hơn gấp nhiều lần. Thỏa thuận này chủ yếu dựa trên lòng tin giữa các bên, nếu có cũng chỉ là soạn thảo thành hợp đồng không công chứng, luật sư Hà nhận định.

   Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, sẽ xảy ra hàng loạt những rủi ro gặp phải khi thực hiện các hợp đồng mua bán nhà, đất giá thấp với nhau, cụ thể:

   Thứ nhất, bị truy thu, xử phạt hành chính, nặng hơn là xử lý hình sự. Luật Quản lý thuế quy định rõ việc người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế…

   Điều đó có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá "ảo" trong hợp đồng chuyển nhượng để né thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế

   Thứ hai, hợp đồng bị vô hiệu Theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.

   Thứ ba, công chứng viên bị liên đới trách nhiệm. Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chỉ đảm bảo tính pháp lý khi được công chứng thay vì giấy tay. Khi đó, nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là sai, phải liên đới chịu trách nhiệm, bị xử lý theo quy định của pháp luật.
 

Vì lợi ích kinh tế trước mắt nên người dân, doanh nghiệp vẫn sẵn sàng “lách luật”

   Sẵn sàng “lách luật”

   Mặc dù các cơ quan quản lý Nhà nước đã nhiều lần ra văn bản cảnh báo và việc trốn thuế, gian lận thuế là hành vi phạm pháp, nhưng vì lợi ích kinh tế trước mắt nên người dân, doanh nghiệp sẵn sàng “lách luật”. Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết, tình trạng khai gian giá chuyển nhượng BĐS diễn ra khá phổ biến.

   Hầu hết khách hàng khi “xuống tiền” để chốt mua sản phẩm cho dù là cao cấp hay bình dân qua sàn giao dịch này đều mong muốn ghi số tiền mua trên hợp đồng thấp hơn thực tế để được giảm bớt tiền thuế giá trị gia tăng phải nộp cho Nhà nước.

   “Đa phần người mua đều đề nghị ghi vào hợp đồng mua bán giá thấp hơn từ 10 – 30% giá thực tế. Đối với những sản phẩm giá thấp, số thuế mà người mua né được không nhiều, nhưng những sản phẩm có trị giá hàng chục hoặc vài chục tỷ đồng thì sẽ là một khoản tiền tương đối lớn” – ông Hà cho biết.

   Cũng theo luật sư Hà, cơ chế hai giá đất tồn tại lâu ngày đã hình thành nên tư duy hai giá trong dân. Giá nhà nước không tồn tại trong hệ thống pháp luật nhiều nước. Ngay cả nhà nước cần trưng mua đất để xây dựng các công trình hạ tầng hoặc trong các tình huống đặc biệt, giá thị trường vẫn là cơ sở, thậm chí còn tính thêm hệ số gia tăng giá trị trong tương lai.

   Do đó, tất cả mọi người đều hiểu rằng việc nộp thuế khi giao dịch bất động sản theo khung giá nhà nước là hợp lệ, hợp pháp, còn giá ghi trên hợp đồng là theo thỏa thuận của các bên.

   “Để thay đổi cách thức kê khai giá giao dịch cần làm đồng bộ từ nhiều khía cạnh như:

   Trước hết, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về giá trên thị trường, điều chỉnh khung giá đất theo tín hiệu thị trường, có lộ trình yêu cầu kê khai giá theo đúng thực tế và lộ trình với thanh toán qua ngân hàng.

   Ngoài ra, có thể tính đến phương án đánh thuế tài sản, thuế bất động sản thứ hai theo mục đích sử dụng đất. Các giải pháp đó tốt hơn là chạy theo các lần giao dịch mua bán đất đai như hiện nay” – ông Hà nhấn mạnh.