Sửa Luật Đất đai để phát triển thị trường bất động sản

Những mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai với các Luật Đầu tư, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản đang trở thành “rào cản” đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
 

   Trói chân thị trường

   Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nhận xét, trước những tác động từ đại dịch, năm 2021 và cả năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, thách thức.
 

(Ảnh minh họa: Mạnh Khánh/TTXVN)

   Mặc dù cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã ký, ban hành Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai, nhưng thực tế những sửa đổi này chưa giải quyết triệt để các vấn đề tồn đọng. Nút thắt lớn nhất vẫn tồn tại bấy lâu nay chính là tính pháp lý.

   Chỉ tính riêng một phân khúc điển hình được dư luận, cơ quan quản lý, doanh nghiệp nhiều lần phản ánh, đề cập đến là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với những sản phẩm mới như condotel, shophouse...

   Sản phẩm đã hình thành do nhu cầu phát triển của thị trường nhưng lại chưa có được giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sở hữu chỉ 50 năm do cho được “xướng tên” trong Luật Đất đai cũng như một số luật liên quan gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư.

   Trong khi khuyến khích phát triển du lịch và tăng tỷ trọng từ ngành “công nghiệp không khói” thì phân khúc nghỉ dưỡng - yếu tố liên quan mật thiết giúp bổ sung đáng kể hạ tầng cho ngành du lịch hiện vẫn chỉ phát triển bằng nguồn lực của doanh nghiệp lớn là chính chứ nhà đầu tư thứ cấp không mặn mà tham gia vì lo ngại tính pháp lý.

   Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty GP Invest cho rằng, từ năm 2013 trở về trước, doanh nghiệp tiếp cận dự án rất thuận lợi nhưng hiện nay việc này lại vô cùng khó khăn.

   Cái khó đầu tiên mà doanh nghiệp phải vượt qua đó là tiếp cận thông tin về quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương cũng như dự án trên địa bàn.

   Nhiều doanh nghiệp đã từng nêu vấn đề, cơ hội đối với các doanh nghiệp không giống nhau, chưa bình đẳng. Những doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn luôn trong thế bị động, khó khăn khi muốn tiếp cận quỹ đất tại các địa phương.

   Tuy nhiên, ngay cả với các doanh nghiệp đã có dự án, có đất trong tay thì cái khó vẫn chưa dừng lại, ông Hiệp cho hay.
 

   Nguyên nhân là do thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Cách tính giá đất hiện nay quy định trong Luật Đất đai hiện hành khiến doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu. Mà thời gian đồng nghĩa với cơ hội, làm gia tăng chi phí; thậm chí, quyết định sự thành bại của một dự án bất động sản hay sản xuất kinh doanh...

   Một doanh nghiệp phản ánh, hiện nay, việc tiếp cận thông tin về quy hoạch sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn.

   Các thông tin này thường không được công khai mà doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội đầu tư phải dựa vào mối quan hệ cá nhân hoặc mối quan hệ không chính thống. Trong khi tại các nước phát triển thì dữ liệu tra cứu, kênh thông tin tra cứu các thông tin về bất động sản là công khai, tạo cơ sở thu hút đầu tư nước ngoài hiệu quả.

   Mặc dù quy định giá đất hiện nay cơ bản đã phù hợp với cơ chế thị trường, đảm bảo được lợi ích của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân nhưng trong quá trình triển khai chính sách này cũng xuất hiện nhiều bất cập, vướng mắc. Dễ dàng nhận thấy nhất là việc giá đất luôn thấp xa so với thị trường vào mọi thời điểm.

   Luật sư Nguyễn Văn Hậu dẫn chứng trong khi Luật Đất đai hiện hành đưa ra nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thì trên thực tế lại chỉ bằng khoảng từ 20-30%. Tương tự, khung giá đất của nhiều tỉnh, thành phố cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương đó.

   Thêm một bất cập được phản ánh đó là khâu xác định và thẩm định giá đất. Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể còn Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng Thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

   Nhiều doanh nghiệp cho rằng cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, tạo kẽ hở với cơ chế "xin-cho," gây nhũng nhiễu. Điều này, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

   Không riêng doanh nghiệp, ngay cả người dân cũng bức xúc về việc áp đơn giá đất khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.

   Ông Đức Minh, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, chia sẻ gia đình ông trải qua 2 lần mất đất do “dính” vào dự án xây dựng cầu Vĩnh Tuy năm 2002 và cải tạo mương K5B hồi năm 2015.

   Từ thửa đất hơn 120m2, nơi sinh sống của 3 hộ gia đình, sau 2 lần giải phóng mặt bằng, gia đình ông Minh chỉ còn lại 25m2.

   “Số tiền đền bù theo quy định luôn thấp hơn giá thị trường lúc bấy giờ, thậm chí chỉ bằng 1/3 khiến gia đình không thể đủ mua mảnh đất chia cho 3 hộ. Đó là chưa kể, sau giải phóng mặt bằng, gia đình còn gặp khó khăn với hàng loạt mớ thủ tục hành khiến đến nay vẫn chưa làm được 'sổ đỏ' dù đây là mảnh đất tổ tiên mấy đời sinh sống tại đây và để lại cho con cháu,” ông Minh ngậm ngùi chia sẻ.

   Do đó, không chỉ doanh nghiệp mà ngay cả người dân cũng đều chung mong muốn cơ quan có thẩm quyền sớm sửa đổi các quy định của Luật Đất đai trên cơ sở thực tiễn, bám sát những khó khăn đã xảy ra trong thực thi cũng như quá trình quản lý của cơ quan Nhà nước để hài hòa lợi ích giữa các bên; đặc biệt là để người người dân đồng thuận chấp hành chủ trương chính sách của Nhà nước trong giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng, tránh tranh chấp khiếu kiện.

   Thực tế đã bộc lộ quá nhiều xung đột từ hành lang pháp lý; trong đó, điển hình là những bất cập trong các quy định pháp luật về thị trường bất động sản mà nổi bật nhất là Luật Đất đai 2013.

   Đây chính là những nút thắt đang tạo ra nhiều lực cản trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản.
 

Thu Hằng
(Sưu tầm: Công ty ĐÀ THÀNH ĐÔ - 357 Lê Quảng Chí - Hòa Xuân - Cẩm Lệ - Đà Nẵng)