3 tình huống áp dụng đánh thuế đầu cơ bất động sản

Mới đây Bộ Tài chính có báo cáo chuyên đề về chính sách thuế đối với bất động sản. Theo báo cáo, Bộ Tài chính muốn xây dựng Luật Thuế tài sản, đối tượng chịu thuế là người sở hữu nhiều bất động sản. Liên quan đến một số nội dung trong báo cáo này, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa đưa ra một số dự báo và đề xuất.

HoREA cho rằng, Luật thuế tài sản có thể được nghiên cứu áp dụng đối với 3 tình huống:

Thứ nhất, chỉ đánh thuế tài sản đối với nhà đất để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước ổn định, dài hạn và bền vững. HoRea dẫn ví dụ, tại tiểu bang California, có nơi áp mức thuế tài sản nhà đất mỗi năm là 1,21%. Như vậy trong khoảng 82 năm cơ quan thuế sẽ thu được 100% giá trị tài sản nhà đất, và cứ thế nguồn thu này được duy trì ổn định.

Thứ hai, đánh thuế đối với người có nhiều nhà và đất (kể từ tài sản thứ 2 trở đi). Cách làm này nhằm phòng chống đầu cơ và sử dụng lãng phí bất động sản, đồng thời giúp tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở.

Thứ ba, nếu thị trường bất động sản xuất hiện nguy cơ bong bóng, cần xem xét đánh thuế cao đối với những trường hợp chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi mua. Mức thuế này có thể áp dụng ngay trong năm đầu tiên xuất hiện giao dịch kể từ lúc mua để phòng chống đầu cơ cũng như giúp ổn định thị trường bất động sản.

HoRea nhận định Luật Thuế tài sản sẽ có những tác động tích cực
đối với thị trường bất động sản. Ảnh: Hao Bui

Trong bản đề xuất này, HoREA cũng cho rằng, mục tiêu của luật thuế là góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững. Ngoài ra, luật mới cũng có tác dụng phòng chống đầu cơ và hạn chế tình trạng sử dụng lãng phí bất động sản. Khi đưa vào thực tiễn, sắc thuế có thể tạo nên làn sóng dịch chuyển dòng tiền. Cụ thể, thay vì đầu tư vào bất động sản, dòng tiền sẽ chuyển sang sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Một khi phản ứng này diễn ra, những người có nhu cầu thật sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu ngân sách cho nhà nước ổn định, dài hạn, bền vững. Bên cạnh đó, Luật thuế cũng hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chứ không tập trung kinh doanh cá thể như hiện nay.

Trong báo cáo của Bộ Tài chính có nêu, thuế tài sản là loại thuế được ra đời rất sớm trong lịch sử, nguồn thu từ thuế tài sản, đặc biệt là thu từ thuế sử dụng đất là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước của các địa phương. Theo đó, nguồn thu từ thuế tài sản chiếm khoảng 2% tại các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD). Trong đó, Canada áp mức 4%, Mỹ trong khoảng từ 1-3%. Nguồn thu này chiếm khoảng 0,6% tại các nước đang phát triển, khoảng 0,68% tại các nước đang chuyển đổi.

Bộ Tài chính đánh giá, đây là loại thuế trực thu có khả năng huy động tương đối sát với khả năng đóng góp thực tế của người chịu thuế vì áp dụng với những tài sản cụ thể, trước hết là nhà và đất. Một số nước như Canada, Australia, Malaysia,... thời gian gần đây có xu thế cải cách thuế tài sản theo hướng đánh thuế đối với tài sản có giá trị lớn, và mở rộng đối tượng thu thuế tài sản.

Trong khi đó tại Việt Nam, đến nay mới chỉ có Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/1/2012 quy định các loại đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở tại đô thị là đối tượng chịu thuế. Trong đó, mức áp dụng thuế suất là 0,03% trên bảng giá đất, đối với diện tích đất ở trong hạn mức; còn với phần diện tích đất ở vượt không quá 3 lần hạn mức thì mức áp dụng thuế suất là 0,07%. Cao nhất là mức áp thuế với phần diện tích đất ở vượt trên 3 lần hạn mức với 0,15%.

Thế nhưng giá đất tính thuế được tính theo bảng giá đất của thành phố lại chỉ chiếm từ 30 - 40% giá đất thực tế trên thị trường. Công thức tính này dẫn đến mức thuế phải nộp rất thấp, đương nhiên nguồn thu ngân sách cũng rất thấp. Cụ thể, thu ngân sách thuế tại Việt Nam chỉ chiếm 0,03% GDP và 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước.

Ví dụ cụ thể: Theo bảng giá đất, căn nhà diện tích 100m2 ở đường Đồng Khởi, quận 1, Tp.HCM có giá 194 triệu đồng/m2 (trong lúc giá thị trường lên đến trên 1 tỷ đồng/m2). Nếu áp dụng đơn giá tính thuế sẽ là: 194 triệu x 100m2 = 19,4 tỷ đồng. Như vậy, mức thuế mà người sử dụng đất ở phải nộp hàng năm sẽ rất thấp: 19,4 tỷ đồng x 0,03% = 5,82 triệu đồng/năm!