Cần khéo léo, mềm mại đối với tín dụng cho bất động sản

Việc thắt chặt tín dụng khiến nhiều chuyên gia lo lắng sẽ tạo tác động xấu cho thị trường địa ốc và ảnh hưởng đến GDP, vậy ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?

Thường thì tín dụng cho bất động sản chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống, đồng thời, mức tăng trưởng tín dụng của ngành này cũng cao hơn khoảng 5% so với mức tăng trưởng tín dụng chung. Đây được cho là tỷ lệ hợp lý, giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng tích cực, ổn định.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đang có xu hướng giảm dần, giảm dần từ 18% năm 2016 xuống còn 12% năm 2017 và trong năm 2018 chỉ còn 5%, thậm chí, còn tăng trưởng âm trong quý cuối năm 2018. Trong 7,4 triệu tỷ dư nợ tín dụng chung, tỷ lệ dư nợ bất động sản hiện đang ở mức khoảng hơn 500 ngàn tỷ, đây được cho là ngưỡng rất an toàn.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Từ những thông số trên, theo tôi, thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển lành mạnh, việc can thiệp siết tín dụng là chưa cần thiết. Việc can thiệp đột ngột sẽ khiến thị trường chịu sự tác động tiêu cực, làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế chung..

Như vậy, theo ông, việc chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản ở thời điểm hiện tại là không cần thiết?

Có thể nói, từ năm 2015 cho đến nay, thị trường bất động sản đang phát triển theo hướng khá tốt. Điều này đã được thể hiện rõ qua sự gia tăng về lượng giao dịch; sự ổn định về mặt bằng giá cả; và hiện gần như không có tồn kho bất động sản nhà ở; thời gian trung bình bán hết sản phẩm của 1 dự án cũng đang thấp nhất trong khu vực. Một khi siết chặt tín dụng, cũng đồng nghĩa với việc giảm nguồn vốn vào bất động sản.

Theo dự thảo Thông tư 36 đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn sẽ hạ xuống còn 30%, đồng thời, hệ số rủi ro đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng được tăng từ 50% lên thành 150%.

Chắc chắn, thị trường bất động sản sẽ chịu sự tác động không nhỏ từ những thay đổi này. Bởi, nguồn vốn cho bất động sản hiện vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay từ phía các nhà băng. Còn các nguồn huy động vốn khách như: phát hành trái phiếu doanh nghiệp lại chưa phát triển và còn cần có thêm nhiều thời gian mới có thể trở thành nguồn huy động vốn thay thế cho vốn tín dụng, thêm vào đó, cũng cần thời gian tới hàng chục năm nữa mới có thể hoàn thiện được những định chế tài chính phi ngân hàng khác.

Do đó, dù biết nhiệm vụ đầu tiên của Ngân hàng Nhà nước là phải đảm bảo an toàn, ổn định toàn hệ thống và chống lạm phát, song, cũng cần đảm bảo được dòng vốn đầu tư kinh doanh phục vụ cho hoạt động của các doanh nghiệp.

Dòng tiền giảm, quy định của pháp luật ngày càng siết chặt, sẽ khiến nguồn cung bất động sản bị giảm trong tương lai.

Số lượng dự án được cấp phép xây dựng trên địa bàn TP.HCM, đã giảm tới 67%, trong đó, Giấy phép xây dựng trong nhà dân giảm 16%. Sẽ rất nguy hiểm khi dòng tiền vào thị trường bất động sản bị cắt giảm đột ngột. Ngân hàng sẽ là đơn vị chịu ảnh hưởng đầu tiên nếu bất động sản "chết".

Vậy, lộ trình hạn chế tín dụng cho bất động sản như thế nào là hợp lý, thưa ông?

Việc ban hành các chính sách cần phải có một lộ trình cụ thể, phù hợp, coi trọng tính an toàn, không nên áp dụng một cách đột ngột.

Cần phải có đánh giá tác động hành năm đối với các chính sách đã ban hành để có thể kịp thời sửa đổi những bất hợp lý xuất hiện trong quá trình thực hiện. Hiệp hội Bất động sản cho rằng, nên áp dụng lộ trình 5 năm một đối với việc giảm sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, mỗi năm 2% để đưa từ 40% về 30%.

Theo ông, quy định hạn chế cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng tại dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/NHNN liệu có là chính sách hợp lý, giúp điều tiết thị trường bất động sản không?

Mỗi thị trường đều có các phân khúc khách nhau, nhằm phục vụ cho nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng trong xã hội. Như vậy, tại sao phải cấm người giàu mua nhà cao cấp khi họ hoàn toàn có đủ điều kiện? Vấn đề cần đặt ra ở đây là, khả năng tài chính của người tiêu dùng có đủ để trả nợ hay không mới là quan trọng. Bởi, nếu cho vay dưới 3 tỷ đồng nhưng người vay không có đủ khả năng trả nợ thì ngân hàng sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro.

Vậy nên, quy định này là chưa phù hợp với tình hình thực tế. Việc phát triển nhà ở giúp giải quyết việc làm cho rất nhiều đối tượng với nhiều ngành nghề khác nhau, do đó, chúng ta không nên siết tín dụng mua nhà, mà cần hạn chế tín dụng vào các sản phẩm "chôn" một lượng tiền lớn vào đấy mà không kéo theo sự tiêu thụ của các sản phẩm, ngành nghề khác như mua đất chẳng hạn.

Công ty BĐS Đà Thành Đô St