Lãi bạc tỷ đầu tư săn đất cho thuê

Khu đất có mặt tiền là đường lớn, thuộc quận Bình Thạnh, TpHCM, có bề ngang 10m, tổng diện tích là 280m2, nằm giữa khu dân cư đông đúc. Ông Thái đã đàm phán được thời hạn thuê là 10 năm, tiến hành xây một công trình cao tầng, trong đó tầng trệt cho thuê làm mặt bằng thương mại, từ tầng 2 trở lên là loại hình phòng trọ trung cấp và căn hộ mini cho thuê. Giá thuê phòng trung bình là 3-4 triệu đồng/căn và tổng mặt bằng tầng trệt cho thuê được 1.800 USD/tháng.

Do không có thời gian quản lý và kinh doanh, ông Thái khoán cho một nhà đầu tư thứ cấp thuê sỉ cả công trình. Nếu cho thuê lẻ mỗi tháng doanh thu sẽ đạt 160 triệu đồng nhưng vì khoán cho đơn vị khác, ông Thái bằng lòng với doanh thu 120 triệu đồng/tháng, tương đương 1,2 tỷ đồng/năm. Nếu tính cả chu kỳ, doanh thu sẽ là 12 tỷ đồng, trừ đi vốn đầu tư và chi phí phát sinh trong thời gian xây dựng mà chưa khai thác được, lãi ròng ước tính tối thiểu là 6 tỷ đồng trong điều kiện giữ nguyên giá chào thuê công trình này trong suốt 10 năm.

Nhà đầu tư này chia sẻ, do đặc thù của dự án là được phát triển trên quỹ đất thuê nên suất đầu tư này không quá nặng nề. Tổng vốn đầu tư là 4,6 tỷ đồng, trong đó có 2 tỷ đồng đi vay và được trả hết trong 3 năm đầu bằng chính dòng tiền khai thác được từ hoạt động cho thuê.

Chủ đất chấp nhận giao mặt bằng trống trong 5 năm đầu với giá 35 triệu đồng/tháng và giai đoạn tiếp theo sẽ tăng lũy tiến 2-3% mỗi năm. Theo cam kết trong hợp đồng thuê đất, sau khi hết hạn thuê, ông Thái sẽ phải bàn giao lại cả công trình cho chủ đất. Từ thời điểm này, chủ đất sẽ có toàn quyền sở hữu và khai thác dự án này.

Không ít nhà đầu tư tại Tp.HCM sẵn sàng đặt cược số vốn lớn, săn đất trống
sau đó xây công trình cho thuê để kiếm lời dăm bảy tỷ đồng cả chu kỳ
khai thác. Ảnh: Lucas Nguyễn

Chỉ với số vốn ban đầu là 2,6 tỷ đồng, nhờ bài toán hợp tác đầu tư thuê đất trống, vay thêm vốn để xây công trình rồi khoán cho đơn vị thầu nhận thuê sỉ, sau 4 năm, dự án đã hoàn vốn và bắt đầu có lãi. Từ năm thứ 5 trở đi, doanh thu của nhà đầu tư này cũng chính là lãi ròng. Nếu tăng giá thuê, mức lãi của nhà đầu tư cũng sẽ tăng theo.

Gần 10 năm gia nhập thị trường BĐS, trong đó có 7 năm phát triển các dự án cho thuê, chuyên gia Nguyễn Hồng Hải đánh giá, chiêu săn đất trống để đầu tư công trình cho thuê đang khá phổ biến. Có không ít nhà đầu tư thạo nghề đã thành công với chiêu "tay không bắt giặc" khi bắt đầu sự nghiệp kinh doanh với mô hình này.

Ông Hải phân tích, những người có điều kiện có trong tay quỹ đất rồi sẵn sau đó xây dựng công trình để cho thuê thì mức độ an toàn của suất đầu tư là gần như tuyệt đối. Tuy nhiên, trong điều kiện vốn đầu tư hạn chế, đi thuê đất sạch để phát triển một tiểu dự án để cho thuê lại cũng là một kênh đầu tư rất hấp dẫn.

Tiêu chí quan trọng nhất của mô hình đầu tư này là đất phải đảm bảo pháp lý hoàn chỉnh, có thể xây dựng cao tầng (6-7 tầng trở lên), không vướng tranh chấp. Chủ đất cam kết thời hạn thuê tối thiểu là 5 năm, tốt nhất là 10 năm để nhà đầu ư có thời gian thu hồi dòng vốn và đạt lợi nhuận cao.

Chuyên gia này phân tích, bài toán săn đất cho thuê có thể áp dụng với bất cứ khoảng thời gian nào, 1-3 năm, 3-5 năm, 6-10 năm thậm chí 15 năm. Tùy vào thời hạn thuê đất dài hay ngắn và các điều khoản cam kết mà đầu tư vào chất lượng công trình từ cao - trung cấp tới bình dân.

Theo ông Hải, tuy đây được gọi là mô hình "tay không bắt giặc" nhưng để thành công cũng đòi hỏi nhiều điều kiện cực kỳ khắt khe. Loại hình này không dành cho người ngoại đạo, thiếu kiến thức về BĐS. Đầu tiên là nhà đầu tư cần phải am hiểu pháp lý nhà đất, có thể thẩm định được vị trí của khu đất trống phù hợp để đầu tư, khai thác cho thuê hay không.

Bước thứ hai là khâu thẩm định dự án kinh doanh để vay vốn ngân hàng. Tiếp theo là chọn phương án xây dựng phù hợp với suất đầu tư cũng như chu kỳ thuê. Bước bốn là đưa vào vận hành khai thác, đảm bảo có tỷ lệ lấp đầy cao. "Nhà đầu tư chỉ thật sự có lãi khi phối hợp nhịp nhàng 4 khâu này. Nếu thiếu chuyên nghiệp trong bất cứ khâu nào trong 4 khâu này cũng đều có thể dẫn đến thua lỗ", ông Hải khuyến cáo.