Mua bán nhà đất "ký gửi" có thể trắng tay

Gây thất thoát thuế

Bản chất của hành vi mua bán nhà ký gửi chính là mánh khóe mà công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng câu kết với người bán để gửi hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó bán đất cho người khác để "trốn" các loại thuế như: thuế thu nhập cá nhân với người bán, thuế trước bạ với người mua khi thực hiện thủ tục sang tên chủ sở hữu.

Theo đó, hai bên sẽ cùng đến văn phòng công chứng làm thủ tục công chứng, tuy nhiên họ sẽ thỏa thuận với công chứng viên làm hồ sơ mua, bán đất chỉ có chữ ký của người bán, sau đó đem gửi tại tổ chức hành nghề công chứng.

Hồ sơ trên sẽ không được vào sổ, cũng không lưu trữ vào hệ thống dữ liệu giao dịch của các tổ chức hành nghề công chứng. Trong khi đó, lô đất sẽ được mua bán quay vòng nhiều lần, cho đến khi có người cuối cùng mua lô đất và thực hiện thủ tục sang tên tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các quận, huyện.

Với mánh khóe trên, chỉ có người bán và người mua cuối cùng chịu thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ một lần, còn người mua ở giữa sẽ không phải chịu những khoản thuế này và thuế thu nhập cá nhân khi bán lại lô đất.

Ông Nguyễn Hồng Song, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Đà Nẵng cho biết, với mỗi lần lách thuế như trên, ngân sách thành phố sẽ thất thoát 2% thuế thu nhập và 5% thuế trước bạ trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Tại Đà Nẵng, trong bối cảnh nhu cầu mua, đầu tư, đầu cơ bất động sản rất cao, có không ít dự án đã làm ẩu, thị trường thì loạn nhịp do đủ các chiêu trò thổi giá của "cò" đất, là cơ sở làm bùng phát kiểu mua bán "ký gửi", "ký chờ".

Gần đây, đã có nhiều công chứng viên câu kết với người bán lách luật ăn chia tiền thuế bị UBND TP phát hiện và đã giao cho Công an xử lý.

Người mua sẽ chịu nhiều rủi ro

Dù giúp cả người bán và người mua đỡ được một phần thuế phí nhưng hình thức "ký gửi" lại mang đến không ít rủi ro. Bởi lẽ, các giao dịch mua bán chỉ dựa vào "niềm tin", trong khi những giấy tờ công chứng chỉ có chữ ký của một phía là người bán nên trường hợp có rủi ro thì bên mua sẽ thiệt hại lớn, do không được pháp luật bảo vệ.

Chẳng hạn khi giá đất tăng, người bán nếu muốn trục lợi chỉ cần viết giấy báo mất sổ và yêu cầu cấp lại sổ đỏ, rồi bán đất một lần nữa, trả lại số tiền cho người mua F1. Rủi hơn, nếu người bán chẳng may mất đi, lô đất sẽ rơi vào tình trạng chuyển đổi chủ do thừa kế hay tranh chấp quyền thừa kế. Lúc đó, dù đã thanh toán đủ tiền mua, người mua cũng rất khó lấy lại đất.

Giao dịch nhà đất "ký gửi" chủ yếu đẩy rủi ro cho người mua.

Bà Võ Thị Như Hoa - Giám đốc Sở Tư pháp Đà Nẵng cảnh báo: "Hành vi cho "ký gửi, ký chờ" này chỉ có chữ ký của người bán, không có chữ ký của người mua, công chứng viên không ký và không đóng dấu, không đưa lên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng nên cơ quan quản lý không biết được. Những hồ sơ "gửi" này không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai bên mua, bán, công chứng viên cũng hoàn toàn không có trách nhiệm pháp lý trong đấy."

Thực tế đã có nhiều người mua gặp rủi ro trong các trường hợp như: Sau khi hai bên ký trước mặt công chứng viên về việc bán nhà, đất và nhận tiền đầy đủ, nhưng người mua còn gửi lại văn phòng công chứng vì muốn tìm người mua khác bán lại kiếm lời nên chưa ký và đóng dấu công chứng, sang tên trước bạ. Đến khi người mua F1 tìm được người mua khác để bán lại thì mới tá hỏa nhận ra ngôi nhà, đất mình đã trả tiền mua bị phong tỏa, ngăn chặn không được giao dịch mua bán, cầm cố thế chấp... Nguyên nhân là vì bên bán bị phát hiện có liên quan đến vụ việc tại cơ quan tòa án.

Cơ quan quản lý vào cuộc

Để chống thất thu ngân sách, mới đây, Đà Nẵng đã thống nhất thực hiện một số biện pháp, giải pháp để kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm hành vi cho "ký gửi, ký chờ" của công chứng viên tại một số tổ chức hành nghề công chứng.

Theo đó, TP sẽ thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra, nếu phát hiện hồ sơ nghi ngờ có dấu hiệu "ký gửi, ký chờ", hồ sơ này sẽ được Sở Tư pháp gửi kèm văn bản đến Công an TP. Sau đó, hai bên sẽ phối hợp, chỉ đạo đơn vị nghiệp vụ hoặc Công an quận, huyện áp dụng các biện pháp nghiệp vụ xác minh, làm rõ hồ sơ này có phải đã được công chứng viên cho "ký gửi, ký chờ" hay không.

Nếu cơ quan công an xác minh kết quả và kết luận hồ sơ có hành vi cho "ký gửi, ký chờ" của công chứng viên nhằm trốn thuế đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự thì sẽ bị khởi tố, điều tra. Nếu hồ sơ chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự sẽ được chuyển cho Sở Tư pháp xem xét xử lý nghiêm hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, UBND TP cũng giao Sở Tư pháp Đà Nẵng đề nghị các bên liên quan nghiên cứu, đề xuất các biện pháp, giải pháp để cùng phối hợp, thực hiện có hiệu quả việc phát hiện, xử lý hành vi cho "ký gửi, ký chờ" nhằm trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản.

Công ty BĐS Đà Thành Đô St