Vì sao phân khúc đất nền dễ "tái sốt"?

Sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản đã chứng kiến "cơn sốt” cục bộ tại một số địa phương. Cụ thể tại Đà Nẵng, người dân vác bao tiền đi mua đất, hay ở Vân Đồn (Quảng Ninh), môi giới kiếm chênh hàng tỷ đồng. Đặc biệt, thị trường bất động sản ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) còn không có đất để bán vì giá tăng quá mạnh, nhu cầu lớn. Những điểm nóng trên thị trường đã trở thành "thỏi nam châm" hút các nhà đầu tư và dòng tiền đổ vào.

TS. Đinh Thế Hiển

Tuy nhiên, trước cơn sốt đó, không ít những câu hỏi được đặt ra rằng, có nên xuống tiền khi giá đất biến động mạnh và đâu là giá thật, đâu là giá ảo. TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia bất động sản đã có những chia sẻ để làm rõ hơn những vấn đề này.

- PV: Ngay từ đầu năm, đất nền đã “nóng sốt” cục bộ ở một số khu vực. Nếu như năm ngoái, phạm vi nóng sốt trên cả nước rộng hơn thì hiện nay, cơn sốt chỉ tập trung tại một số ít các khu vực. Theo ông, tại sao đất nền vẫn là phân khúc dễ "tái sốt" trên thị trường và thường tăng nhiệt rõ nét nhất vào giai đoạn đầu năm?

Sở dĩ đất nền dễ tái sốt là bởi những nhà đầu tư nhỏ lẻ đã nhận thấy rằng trong vòng 10 năm trở lại đây, giá đất có thể “đóng băng” một thời gian nhưng cuối cùng cũng vẫn tăng. Họ có niềm tin trên cơ sở, giá trị của đất sẽ tăng lên và rất đột biến. Đôi khi đất tăng theo chu kỳ chứ không tăng từ từ. Chu kỳ đó cũng giống như sự phát triển kinh tế, hạ tầng của các khu vực. Đó là lý do nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua. Mặc dù trong góc nhìn của chúng ta, giá đất là đắt nhưng mà thực tế, quyết định bỏ vốn đó đã giúp nhà đầu tư kiếm lời.

- Trong "cơn sốt" đất, nhiều nhà đầu tư lo ngại sự thổi phồng giá và phân vân không biết đâu là giá trị thật, đâu là giá trị ảo. Vậy làm thế nào để nhà đầu tư có thể phân biệt được giá trị thật của quỹ đất đó trong "cơn sốt" thưa ông?

Giá đất ở Việt Nam là một con số rất khó nói và khó có một phương pháp tính giá trị theo khoa học để có thể xác định được. Bởi giá đất ở Việt Nam có 1 sự khác biệt rất lớn đối với nước ngoài.

Các nhà đầu tư muốn biết giá ảo hay không, chỉ cần quan sát khu vực. Khi khu vực đó đang trong cơn sốt, nếu thực sự mình không phải là nhà lướt sóng chuyên nghiệp thì đừng bao giờ mua bởi như vậy nhà đầu tư dễ bị rơi vào bẫy của cò. Còn nếu như mình đã nhắm được miếng đất, biết được địa thế, đặc tính về hạ tầng rồi và khi quan sát, giá trị của quỹ đất không bị biến động bất thường thì có thể bỏ tiền ra mua với một mức giá hợp lý.

- Theo một số môi giới, khi thị trường lên cơn sốt, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền mua đất với mức giá dưới 10% so với mặt bằng của thị trường tại thời điểm đó. Ông nghĩ sao về quan điểm đầu tư này?

Đôi khi đất tăng theo chu kỳ chứ không tăng từ từ

Giữa thời điểm sốt, chúng ta không thể biết được giá đó là đắt hay rẻ. Bởi vì khi người ta mua đúng thời điểm với mục đích lướt sóng, rõ ràng, nhà đầu tư mua dưới 10% và sốt đất tới thì chắc chắn sẽ lời. Nhưng trên thực tế, khi đã sốt đất là giá tăng, mà giá tăng thì sốt thật, sốt ảo rất khó phân biệt được. Ngay cả khi nhà đầu tư mua rẻ hơn 10% so với giá thị trường thì cũng chưa chắc bảo đảm sẽ có lời.

Quan trọng là miếng đất mình xác định có giá trị lâu dài thì "sốt" đất mới có cơ sở. Còn nếu không thấy được giá trị lâu dài của miếng đất sẽ rất dễ rơi vào tình trạng “om”, “chết lâu”.

- Theo giới qian sát, thị trường bất động sản Tp.HCM đang diễn ra cơn sốt cục bộ. Vậy đâu là khu vực sẽ tạo ra cơ hội sinh lời tốt cho các nhà đầu tư thưa chuyên gia?

Hiện nay, Tp.HCM đang phát triển trên diện rộng. Cụ thể, Q.7, Bình Chánh, Nhà Bè được người dân miền Tây lựa chọn bởi ở khu vực này, họ có thể dễ dàng di chuyển về quê. Nhu cầu của người miền Tây ở khu vực này là rất lớn.

Tại Q.2, Q.9, khách hàng lại mua theo xu thế phát triển. Khi thành phố đang chủ trương hướng biển, đầu tư phát triển mạnh hơn là nhà đầu tư đã nhận thấy sức hấp dẫn của khu vực này. Trong khi đó ở Thủ Đức, chủ yếu là dân cư lâu đời. Trước kia, hạ tầng chưa phát triển, còn hiện tại đã được đầu tư rất tốt. Thủ Đức còn được hưởng lợi từ con đường Phạm Văn Đồng, đã hình thành những khu dân cư rất ổn định.

Có thể thấy, mỗi vùng đều có những cơ hội riêng cho nhà đầu tư nhưng nếu hướng phát triển lâu dài sau này thì Q.2, Q.9 có nhiều động lực hơn vì hướng ra trục ven biển TP. Vũng Tàu. Khu vực này đang bắt đầu có những chuyển biến rất mạnh về hạ tầng, sân bay, đường cao tốc... Do vậy, tôi cho rằng, Q.2, Q.9 sẽ là tâm điểm thu hút các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Công ty BĐS Đà Thành Đô St